Konuyu belirleyen resmî bilgiler
“Değişiklik Etki Değerlendirmesi — Kat mülkiyeti durumu” değerlendirmesinde ilk esas kural şudur: Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır; bağımsız bölüm numarası, bağlı arsa payı ve sicil kaydı birlikte okunmalıdır.
Bu kural Kat mülkiyeti durumu için “Değişiklik Etki Değerlendirmesi” açısından uygulandığında ayrıntı şöyledir: TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış yapılarda kanuni mekanizma ile kat mülkiyetine geçilebildiğini, belirli durumlarda resen dönüşüm yapılabildiğini açıklar. Kat mülkiyeti tescili mülkiyet biçimini gösterir; bağımsız bölümün ipotek, şerh, borç veya teknik kusurdan ari olduğunu tek başına kanıtlamaz.
Bu incelemede ne değişir?
Değişiklik etkisi incelemesi, Kat mülkiyeti durumu konusunda önceki sürümden beri ne değişti ve bunun sonucu ne oldu sorusuyla başlar. Her güncelleme aynı ağırlıkta değildir; bazıları teknik, bazıları hak, maliyet veya işlem uygunluğunu değiştirir.
Önce/sonra durumunu şu bilgilerle kurun: tescil türü, bağımsız bölüm numarası, kat/nitelik, arsa payı, ada/parsel, dönüşümle ilgiliyse yapı kullanma izin belgesi ve son tescil tarihi. Ardından değişikliğin taşınmaz, taraf, tutar, süre ve bağlı belgeler üzerindeki etkisini izleyin.
Birbiriyle uyumlu olması gereken belge ve veriler
“Değişiklik Etki Değerlendirmesi” için odaklanılacak kanıtlar: tescil türü, bağımsız bölüm numarası, kat/nitelik, arsa payı, ada/parsel, dönüşümle ilgiliyse yapı kullanma izin belgesi ve son tescil tarihi
Bu kaydın sınırı
Bu kayıt “Değişiklik Etki Değerlendirmesi” ile sınırlı olduğundan kapsam net tutulmalıdır: Kat mülkiyeti, her tadilatın ruhsatlı veya binanın teknik riskten ari olduğu anlamına gelmez.
Kayda özgü uygulamalı inceleme
Kat mülkiyeti durumunda değişiklik etkisi değerlendirmesi önce neyin değiştiğini kesinleştirir: bağımsız bölüm tanımı veya numarası mı, ona bağlı arsa payı mı, kat irtifakından kat mülkiyetine dönüşüm mü, yoksa yalnızca ikincil bir belge mi? Bu olayların hukuki ve işlemsel etkisi aynı değildir. Bu nedenle dosyada yalnızca “güncellendi” notu bulunması yeterli olmaz; önemli sicil verilerinin önceki ve sonraki hali karşılaştırılmalıdır.
Değişiklik bağımsız bölümü veya arsa payını etkiliyorsa, satış konusu ile tapu kaydı, mimari proje ve önceki tanıma dayanmış değerleme ya da finansman verileri yeniden eşleştirilir. Kat irtifakından kat mülkiyetine hukuki dönüşüm gerçekleşmişse tarih ve resmi dayanak kaydedilir, eski durum da tarihsel kanıt olarak korunur. TKGM’nin 2021/4 sayılı Genelgede Temmuz 2026’da yaptığı değişiklik nedeniyle kullanılan işlem adımlarının güncel talimatlarla uyumlu olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.
Amaç her değişikliği olumlu veya olumsuz ilan etmek değildir; değişikliğin hakkın kimliğini, kapsamını veya önceki belgelere güvenilebilirliği etkileyip etkilemediğini belirlemektir. Bağımsız bölüm, pay ve temel tanım değişmiyorsa etki sınırlı olabilir. Temel verilerden biri değişmişse tapu eşleştirmesi, değerleme varsayımları, finansman koşulları ve kapanış belgeleri yeniden doğrulanmadan dosya hazır sayılmamalıdır.
Değişiklik etkisi değerlendirmesinde önce değişiklik tarihi ile işlem tarihi karşılaştırılır. Kat mülkiyeti statüsü veya bağımsız bölüm verisi finansman, değerleme ya da sözleşme hazırlandıktan sonra değişmişse, bu belgelerin eski varsayımlarla devam edip etmediği kontrol edilir. Etki zinciri bu nedenle yalnız sicilde bitmez; değişen resmi veriye bağımlı tüm karar belgeleri yeniden gözden geçirilir ve gerekirse yenilenir.
Resmî kaynak
TKGM — Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti 2021/4
Kat mülkiyeti durum değişikliğinin etkisi
Sicil Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti arasında değiştiğinde dosyadaki etiketi değiştirmekle yetinilmez; işleme etkisi belirlenir. Değişiklik tarihi, bunu gösteren belge ve bağımsız bölüm kimliği ile payın aynı kalıp kalmadığı kontrol edilir. Dönüşüm proje sürecinde beklenen bir adım olabilir, ancak yine de bütün işlem belgelerine yansıtılması gereken hukuki durum değişikliğidir.
Değişiklikten önce hazırlanmış sözleşme, değerleme, vekâletname ve ödeme koşulları yeniden okunur. Eski hakkı tanımlıyorlarsa düzeltme gerekip gerekmediği veya dönüşüm belgesinin eklenmesinin yeterli olup olmadığı belirlenir. Gelecekteki duruma ilişkin vaatler de güncellenir: dönüşüm gerçekleşmişse vaat yerine kanıt, gerçekleşmemişse gelecekteki durum mevcut gerçekmiş gibi yazılmamalıdır.
Kapanış takvimi, gereken belgeler ve devredilebilirlik üzerindeki etkiler de izlenir. Durum değişikliği otomatik olarak olumsuz değildir; fakat güncel sicil ile ticari evrak arasındaki fark uzlaştırılmalıdır. Son değerlendirme, hukuken neyin değiştiğini, neyin aynı kaldığını ve geçiş nedeniyle hangi belgenin eski hale geldiğini açıkça gösterir.