Tapu devri gününde apartman aidatı hakkında neleri yeniden kontrol etmeli?
Aidat, ilk inceleme ile tapu devri arasındaki dönemde değişme ihtimali yüksek kalemlerden biridir. Yeni aylık tahakkuk doğabilir, yönetim gecikme kalemi işleyebilir, kat malikleri olağanüstü bir katkı kararı alabilir veya geçici işletme projesi onaylı projeyle değişebilir. Bu nedenle kapanış günü kontrolü haftalar önce alınmış bir yazıyı yeniden kullanmak yerine aynı bağımsız bölüm için tarihli ve güncel durumu ister.
Kesin bir kesim tarihi olan güncel hesap ekstresi alın
Yönetici veya yetkili yönetim ofisinden bağımsız bölümün en güncel hesabını isteyin ve hangi tarih ve saate kadar güncel olduğunu kaydedin. Önceki bakiye, son incelemeden sonra eklenen tahakkuklar ve hesaba işlenen ödemeleri karşılaştırın. Satıcı kapanıştan hemen önce ödeme yaptıysa banka dekontunun yönetim hesabına işlendiğini ayrıca doğrulayın.
Normal aylık aidatı, olağanüstü katkıları, geçmiş borçları, gecikme kalemlerini ve peşin ödeme alacaklarını ayrı tutun. Normal aidat bakiyesinin sıfır olması özel proje katkısının bulunmadığını göstermez. Tersine, hesapta görülen bir borcun vadesi veya satış sözleşmesine göre kime ait olduğu ayrıca açıklanması gereken bir kalem olabilir.
Önceki incelemeden sonra hukuki veya bütçesel dayanak değişti mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ortak giderlerin paylaşımına ilişkin temel kuralları düzenler; yönetim planı ise 28. madde uyarınca bağlayıcı öneme sahiptir. Aylık tutar ayrıca güncel işletme projesi ve ilgili kat malikleri kararlarına bağlanmalıdır. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı değişiklik, işletme projesinin kat malikleri kurulunca onaylanmasını ve onaylı proje yoksa hazırlanabilecek geçici projenin sürecini yeniden düzenledi. Bu nedenle kapanış günü, son dosya incelemesinden sonra yeni proje veya karar çıkıp çıkmadığını sorun.
Tutar değişmişse yeni rakamı destekleyen karar veya işletme projesini alın. Değişiklik alıcının sürekli aylık maliyetini etkiliyorsa satıcının ya da yönetimin son dakika mesajı tek başına yeterli değildir.
Onaylanmış olağanüstü giderleri yeniden kontrol edin
Cephe, çatı, asansör, yapısal, mekanik veya başka önemli işler için yakın tarihli kurul kararlarını inceleyin. Bağımsız bölüme düşen toplam tutarı, ödenmiş taksitleri ve kalan vadeleri belirleyin. Bir giderin sonraki taksiti devirden sonra ödenecek olsa bile ekonomik yükümlülük önceden doğmuş olabilir. Satış sözleşmesi bu önceden onaylanmış maliyetin hangi tarafa ait olduğunu açıkça belirlemelidir.
Devir kesiminde alıcı-satıcı mahsuplaşmasını kesinleştirin
Yönetim hesabı ile ticari anlaşmayı birlikte okuyun. Satıcı kapanış sonrasını kapsayan peşin ödeme yaptıysa alacak tutarını ve iade/mahsup şeklini kaydedin. Sözleşmeye göre satıcıya ait bir gider yönetim tarafından ileride yeni malikten tahsil edilecekse, alıcının kapanıştan sonra satıcıyı takip etmek zorunda kalmaması için açık bir mahsuplaşma mekanizması kurun.
Kapanış kanıtlarını dosyada saklayın
Kapanış günü hesap ekstresi, güncel işletme projesi, son kurul kararları, satıcının son ödeme belgesi ve kapanış öncesi/sonrası tutarları dağıtan sözleşme hükmünü birlikte saklayın. İhtilaflı bir kalemi ayrıca gösterin. Yönetim yazısı belirli tarihteki hesabı kanıtlar; gelecekte aidatın hiç değişmeyeceğini garanti etmez.
Bu son kontrolün amacı, karar anında doğru bağımsız bölümün ne borcu olduğunu görmek, önceden yaratılmış gelecek yükümlülüklerini ortaya çıkarmak ve tarafların bunları sözleşmede bilinçli olarak dağıttığından emin olmaktır.
Son gün kontrolünde yönetim iletişim bilgisinin de güncel olduğundan emin olun. Eski bir site görevlisinin veya artık yetkisi olmayan bir yönetim şirketinin verdiği bakiye yazısı yerine mevcut yetkili yönetimden belge alın. Özellikle yönetim değişmişse, eski ve yeni hesapların devrinin tamamlanıp tamamlanmadığını ve bağımsız bölüm hareketlerinin yeni sisteme eksiksiz aktarıldığını sorun. Bu kontrol, aynı döneme ait iki farklı bakiye ortaya çıkmasını önler.