Satıcı, yönetim ve işlem dosyasındaki aidat bilgilerinin karşılaştırılması
Bir daire satış aşamasına geldiğinde aynı aidat hakkında birkaç farklı rakam dolaşımda olabilir. Satıcı son ödediği aylık tutarı söyleyebilir, yönetim güncel bağımsız bölüm ekstresi verebilir, eski ilan önceki aidatı gösterebilir ve satış sözleşmesinde yalnızca ortak giderlerin ödendiğine ilişkin genel bir ifade bulunabilir. Taraflar arası tutarlılık kontrolünün amacı rakamlardan birini seçmek değil, alıcı herhangi birine güvenmeden önce farkların nedenini açıklamaktır.
Rakamı söyleyen kişiden önce bağımsız bölümü doğrulayın
Her aidat kaydı doğru bağımsız bölümle ve gerektiğinde arsa payıyla ilişkilendirilmelidir. Tapudaki bağımsız bölüm bilgisi ile yönetim hesabını, kapı veya blok tanımını ve ödeme makbuzundaki bilgileri karşılaştırın. Doğru bir tutar yanlış daireye aitse yine kullanılamaz. Aynı daire numarasının farklı blok veya etaplarda tekrarlandığı sitelerde bu kontrol özellikle önemlidir.
Aylık tutarı hukuki ve bütçesel dayanağıyla karşılaştırın
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, geçerli başka bir düzenleme yoksa tüm ortak giderleri aynı yöntemle paylaştırmaz. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi bazı personel giderleri eşit; ana taşınmazın sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici ücreti ve ortak tesis giderleri ise genel olarak arsa payı oranında karşılanır. Yönetim planı da önemlidir; 28. madde yönetim planına bağlayıcı bir nitelik verir. Bu nedenle satıcının söylediği aylık aidat, güncel yönetim planı ve işletme projesiyle karşılaştırılmalıdır.
22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun değişikliği işletme projesi sürecini de değiştirdi. İşletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanır; onaylanmış proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlayabilir ve bu proje kanuni süre içinde kurulun onay veya değişikliğine sunulur. Reform ayrıca geçici projenin önceki proje ve bir önceki yılın yeniden değerleme oranıyla bağlantılı sınırını düzenledi. Yönetim yeni bir tutar bildiriyorsa hangi belge ve dönemden doğduğunu belirleyin.
Borç, özel katkı ve alacak bakiyelerini ayrı ayrı uzlaştırın
Karşılaştırmayı tek bir «bakiye» rakamına indirmeyin. Yönetimden bağımsız bölüm cari hesabını alın; normal aylık aidatı, geçmiş borçları, gecikme kalemlerini, olağanüstü proje avanslarını ve peşin ödemeleri ayrı sınıflandırın. Sonra her kalemi satıcının makbuzları ve satış görüşmelerinde kullanılan rakamlarla karşılaştırın. Satıcı bu ayın aidatını ödemiş olabilir, fakat geçmişten kalan özel bir proje katkısı hâlâ açık olabilir. Tersi şekilde, birkaç aylık peşin ödeme nedeniyle hesap alacaklı görünebilir.
Farkları zorla eşitlemek yerine açıklayın
Bir farkın tarih ve belgeyle açıklanması mümkündür. İlan yeni bir kurul kararından önce hazırlanmış olabilir; satıcı kişisel bir mahsup sonrası net tutarı söylemiş olabilir; geçici işletme projesi daha sonra onaylı projeyle değiştirilmiş olabilir. Her rakamın yürürlük tarihini ve onu doğuran belgeyi kaydedin. Alıcının güncel borcu ve mevcut yükümlülükleri sözlü düzeltmeye ihtiyaç duymadan izleyebilmesi gerekir.
Satış sözleşmesini yönetim kayıtlarıyla uyumlu hale getirin
İmza veya son ödemenin öncesinde, sözleşmedeki devir öncesi aidat borçları, onaylanmış olağanüstü katkılar ve peşin ödemelere ilişkin hükümlerin yönetim ekstresiyle uyumlu olduğunu doğrulayın. Olağanüstü bir gider satıştan önce onaylanmış ancak taksitleri devirden sonra ödenecekse bunun kime ait olacağını açıkça yazın.
İyi bir kontrol, bağımsız bölüm, güncel normal aidat, borçlar, özel katkılar, alacak bakiyeleri, belge kaynağı, yürürlük tarihi ve satış sözleşmesine göre sorumlu tarafı gösteren kısa bir uzlaştırma tablosuyla biter. Bu yöntem, neden değiştiğini anlamadan en düşük veya en yeni rakamı seçmekten çok daha güvenlidir.
Ayrıca yönetimden alınan borçsuzluk veya bakiye yazısının hangi tarihte düzenlendiğini kontrol edin. Belgenin düzenlenmesinden sonra doğan tahakkuklar otomatik olarak o yazının içinde olmayabilir. Satıcının son ödeme dekontu ile yönetimin kayıt tarihi farklıysa, dekontu cari hesaba işlettikten sonra yeni bir ekstre almak daha sağlıklıdır. Böylece kapanıştaki tutar, eski bir yazı ile yeni bir ödeme arasında varsayımla kurulmaz.