Geçerlilik ve Süre Kontrolü — Kiracı Kullanım Durumu
Kiracı kullanım durumu bir kez doğrulandıktan sonra sürekli doğru kalan sabit bir belge değildir. Boş teslim isteyen alıcı, satış hazırlayan malik veya kiracılı yatırım alan yatırımcı; kira ilişkisinin hukuki durumunu ve fiilî zilyetliği kapanışa yakın tarihte ayrı ayrı kaydetmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin bitiş tarihi tek başına taşınmazın o gün boşalacağı anlamına gelmez.
Sözleşme tarihleri ile fiilî kullanımı ayırın
İmzalı sözleşme tarihi, başlangıç, süre, güncel kira dönemi, kiracı kimliği, güvence, bildirimler, ekler ve varsa teslim tutanağını kaydedin. Daha sonra fiilen kimin kullandığını, kiracının kullanımının sürüp sürmediğini, anahtarların dönüp dönmediğini, abonelik veya giriş kartlarının aktif olup olmadığını ve kira dosyasında açıklanmayan kullanıcı bulunup bulunmadığını ayrı yazın. Hukuki ilişki ile fiziksel kullanım farklı zamanlarda değişebilir; biri diğerinden otomatik olarak çıkarılmamalıdır.
Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnız ilk sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi bitiremez; kanunda on yıllık uzama süresinden sonra tanınan yol ve diğer fesih/tahliye sebepleri ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle takvimdeki bitiş tarihi otomatik boş teslim tarihi değildir.
Kullanım kanıtı ne kadar güncel olmalıdır?
Kullanım durumu, ona bağlı karar verileceği zamana yakın yenilenmelidir. Kapanıştan aylar önce alınan teyit, kira ödemesi devam etmişse, bildirim yapılmışsa, kiracı taşınmışsa, uyuşmazlık başlamışsa veya teslim düzeni değişmişse artık yeterli olmayabilir. Dosyada son kiracı veya yönetim teyidinin tarihi bulunmalı; boş teslim kritik şartsa para serbest bırakılmadan veya tapu devrinden hemen önce son kontrol yapılmalıdır.
İmzalı kira sözleşmesi ve ekleri, tarihli yazışmalar, kira ödeme geçmişi, anahtar iade veya teslim tutanağı, yönetim teyidi, hukuka uygun erişimle yapılan inceleme notları ve dava, icra veya arabuluculuk belgeleri yararlı olabilir. Tek kanıta aşırı anlam yüklemeyin. Kira ödemesinin kesilmesi boşalmayı kanıtlamaz; elektrik aboneliği hukuki zilyetliği tek başına göstermez; sözlü çıkış sözü de tamamlanmış teslim değildir.
Hukuki tabloyu değiştiren süreler
Farklı hukuki yolların farklı süreleri vardır. Kiracının m.347 bildirimi, m.352 kapsamında yazılı tahliye taahhüdü, kira borcu veya diğer kanuni sebeplere dayanan bildirimler ve uyuşmazlıktaki usul adımları tek bir «tahliye süresi» altında birleştirilmemelidir. Dosya belirli bir bildirim veya taahhüde dayanıyorsa hukuki dayanak, süreyi başlatan tarih, tebliğ kanıtı ve ilgili işlemin son günü ayrı kaydedilmelidir. Süre tartışmalıysa veya geçmişse konu hukuk incelemesine bırakılmalıdır.
Türkiye’de kira uyuşmazlıklarının mevzuat kapsamındaki önemli bir bölümü 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava öncesi zorunlu arabuluculuk sistemine alınmıştır. Arabuluculuk başvurusu veya anlaşma belgesi kullanım takvimini önemli ölçüde değiştirebilir. Bu belgeler kira dosyasında tutulmalı ve uyuşmazlıktan önce hazırlanmış eski durum notu güncel kabul edilmemelidir.
Kiracılı satışta kontrol
Satış kiracıyı ortadan kaldırmaz. Yeni malik, devirden sonra ilişkiyi etkileyen kira belgelerini, ödeme geçmişini, güvence durumunu ve bildirimleri bilmelidir. Yatırım hesabı kira gelirinin devamına dayanıyorsa kiracının güncel ödeme ve kullanım durumu doğrulanmalıdır. Satış bedeli boş teslim varsayımına dayanıyorsa sözleşme boşalmama riskini açıkça düzenlemeli ve anahtar ile zilyetlik gerçekten teslim edilmeden gelecekteki boşalma gerçekleşmiş olgu gibi yazılmamalıdır.
Satıcı kiracının çıkmayı kabul ettiğini söylüyorsa bunun dayandığı tarihli belgeyi alın ve hukuki yol ile sürelerin hâlen kullanılabilir olup olmadığını kontrol edin. Kiracı çıkmışsa imzalı teslim veya başka güvenilir kanıt alın, anahtar kontrolünü sağlayın ve birimi inceleyin. Kalan eşya, erişim hakkı, ortak gider, depozito veya başka açık konu varsa «boş» kelimesiyle gizlemek yerine ayrı kaydedin.
Kapanış kaydı
Son kullanım notu; kontrol tarihini, teyit edilen kişi veya kaynağı, kira ilişkisinin hukuki durumunu, fiilî zilyetliği, devam eden bildirim veya süreci ve beklenen teslim tarihinin kanıtını göstermelidir. Belirsizlik varsa neyin çözülmediği ve bunun ödeme, kapanış veya fiyatı nasıl etkilediği açıkça yazılmalıdır.
Sağlam bir geçerlilik ve süre incelemesi kullanım durumunu zamana duyarlı işlem verisi olarak ele alır. Eski kira özeti, sona ermiş ilk sözleşme süresi veya geçmiş bir incelemenin bugünü kontrol ettiği varsayılmaz. Amaç, kapanış kararını hukuken ilgili ve kimin bugün zilyet olduğunu anlatacak kadar güncel kanıtla vermektir.