Ne incelenmeli
Özellikle satış havuzu analizi konusunda bu kanıtı analizi yatırım kararında kullanma aşamasında kullanın; başka bir işleme ait genel bir belgeyi ikame etmeyin.
SPK, gayrimenkul değerlemeyi taşınmazlar ve bunlara bağlı hakların gerçeğe uygun değerinin profesyonel biçimde raporlanması faaliyeti olarak tanımlar ve sermaye piyasası bağlamında düzenler. Özellikle satış havuzu analizi konusunda bu kanıtı analizi yatırım kararında kullanma aşamasında kullanın; başka bir işleme ait genel bir belgeyi ikame etmeyin.
Likidite fiyat artışı değildir
Piyasayı işlemler üzerinden okuyun
Alıcı havuzunu ne daraltır?
Yeniden satıştaki alıcı havuzu analizi yalnızca ortalama ilan fiyatına dayanmamalıdır. Muhtemel alıcılar kullanım ve finansman türüne göre ayrılmalıdır: oturum amaçlı alıcı, kiralama yatırımcısı, nakit alıcı, kredi kullanan alıcı ve uygun olduğu durumlarda yabancı alıcı. Benzer bağımsız bölümlerde gerçekleşen satışlar, pazarda kalma süresi ve ilan fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki fark birlikte izlenmelidir. Yüksek tahmini kira getirisi olan bir taşınmaz; büyüklüğü, fiyat aralığı, tapu niteliği veya işletme giderleri nedeniyle dar bir alıcı grubuna hitap ediyorsa yeniden satışta likit olmayabilir.
“Kolay satılır” demek yerine alıcı havuzunu ölçmek
TÜİK konut satış istatistikleri ilk el ve ikinci el satışları, ipotekli ve diğer satışları ayırır; bu veriler genel piyasa hareketliliğini anlamaya yardım eder fakat tek bir dairenin hızlı satılacağını kanıtlamaz. TCMB Konut Fiyat Endeksi ise zaman içindeki fiyat değişimini izler, belirli bir daire için kaç alıcı bulunduğunu ölçmez. Resmî seri piyasa arka planı olarak kullanıldıktan sonra taşınmazın kendisi incelenir: rakip ilanlar, gerçekçi işlem fiyatları, pazarda kalma süresi, peşinat gereği, aidat, tapu durumu ve kullanım esnekliği.
Çıkış analizinde alıcı sayısını azaltan özellikler de kaydedilir: benzerlerine göre yüksek fiyat, yüksek işletme gideri, zor finansman, kullanım kısıtları, verimsiz plan veya büyük yenileme ihtiyacı. Güçlü senaryo ideal alıcının mutlaka geleceğini varsaymaz; kaç farklı alıcı tipinin taşınmazı gerçekten satın alabileceğini ve bir segment ortadan kalkarsa hangi indirim veya pazarlama süresinin gerekebileceğini sorgular.
Alıcı havuzunu hesaplarken tek bir ilan sitesinin kullanıcılarını tüm piyasayla eşitlemeyin.
TCMB Konut Fiyat Endeksini Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini izlemeye yönelik bir gösterge olarak tanımlar; endeks tek bir taşınmazın değerlemesi değildir. Özellikle satış havuzu analizi konusunda bu kanıtı analizi yatırım kararında kullanma aşamasında kullanın; başka bir işleme ait genel bir belgeyi ikame etmeyin.
TÜİK konut ve iş yeri satış istatistiklerini yayımlar ve ilk el/ikinci el gibi kırılımları ayırır; gerçekleşmiş işlemler ilan fiyatlarıyla karıştırılmamalıdır. Özellikle satış havuzu analizi konusunda bu kanıtı analizi yatırım kararında kullanma aşamasında kullanın; başka bir işleme ait genel bir belgeyi ikame etmeyin.
Yeniden satış alıcı havuzu, ilçedeki toplam nüfustan değil o bağımsız bölümü gerçekten satın alabilecek gruplardan oluşturulur. Büyük aile dairesi, küçük yatırım dairesi, yüksek aidatlı rezidans veya intifa/takyidat taşıyan taşınmaz farklı alıcıları çeker. Oturum amaçlı alıcı, kiracı getirisi arayan yatırımcı, kredi kullanacak alıcı ve nakit alıcı için hangi özelliklerin eleme yarattığını ayrı değerlendirin. Geniş alıcı havuzu fiyat garantisi değildir; ancak çıkışın tek ve dar bir müşteri tipine bağımlı kalmasını azaltır.