Geliştirici teslim geçmişi: maketten satış projesini yalnız broşürle değerlendirmeyin
İnşaat halindeki projede riskin önemli kısmı geliştiricinin taahhüt ettiği şeyi zamanında, belirtilen kalitede ve hukuki kapanışla teslim etme kapasitesidir. Büyük marka veya şık satış ofisi, alıcıyla sözleşme imzalayan şirketin geçmiş projeleri yapan aynı tüzel kişi olduğunu kanıtlamaz. “Onlarca proje teslim ettik” ifadesini şirket, proje, tarih, iskan/tapu ve teslim sonrası performans içeren doğrulanabilir listeye dönüştürün.
Sözleşme yapacağınız tüzel kişiyi belirleyin
Tam şirket unvanı, ticaret sicili, varsa MERSİS, adres ve yetkili imzayı kaydedin. Grup farklı projeler için ayrı şirketler kullanabilir; marka itibarı parayı alan ve teslim sözü veren şirketin sorumluluğuyla aynı değildir. Ticaret sicili ve güncel temsil yetkisini inceleyin.
Gerçekten tamamlanmış projeler listesi yapın
Geçmiş projelerin adı, yeri, birim sayısı, başlangıcı, vaat edilen teslim ve gerçek teslim tarihini isteyin. Sadece fotoğraf ve logoya güvenmeyin. Mümkünse eski projeleri ziyaret edin ve yönetim veya maliklerle konuşun. Birkaç yıllık bina, cephe, asansör, yalıtım ve ortak sistemlerin nasıl yaşlandığını gösterir.
Taahhüt tarihi ile gerçek teslimi karşılaştırın
Tek gecikmenin özel nedeni olabilir; tekrar eden desen daha önemlidir. Her projede ilk vaat, belgeli uzatma ve gerçek teslim/oturum tarihini bulun. Eski reklam tek başına yeterli değildir. Resmî duyuru, belge, yönetim kaydı, basın veya malik kanıtıyla çapraz kontrol yapın. Gecikmenin süresini ve yönetiliş biçimini kaydedin.
İskan ve tapu kapanışını inceleyin
Fiziken bitmiş proje hukuken tamamen kapanmış olmayabilir. Önceki projelerde gerekli Yapı Kullanma İzin Belgesi/iskan alınıp alınmadığını ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş veya nihai tapu sürecinin ne hızda tamamlandığını araştırın. Bu aşamada tekrar eden gecikme hukuki kapanış disiplini açısından uyarıdır.
Teslim sonrası kaliteyi kontrol edin
Kalite ilk kış ve yazdan sonra daha iyi anlaşılır. Su kaçağı, cephe, ses/ısı yalıtımı, asansör, ısıtma, garaj, havuz ve ortak mekanik sistemleri sorun. Uygulanan malzemeyi satış açıklamasıyla karşılaştırın. Tek kişiye değil birkaç malike danışın ve tekrar eden sorun ile geliştiricinin müdahalesine bakın.
Snag ve kusur düzeltme sürecini değerlendirin
İyi projede de kusur olabilir. Önemli olan kusurun kayda alınması, sorumlunun atanması, makul sürede yanıt ve kapanıştır. Teslim tutanağı ve garanti süreci örneği isteyin. Sürekli cevap alınamaması veya sorumlu personelin değişmesi satış sonrası risk göstergesidir.
Şikâyet ve davaları dikkatle okuyun
İnternet şikâyeti tek başına kusuru, şikâyet yokluğu da kaliteyi kanıtlamaz. Tüketici platformları, basın ve hukuken erişilebilir dava bilgilerini araştırın, yönetimle konuşun. Gecikme, alan farkı, malzeme, aidat, tapu veya satış sonrası gibi konulara ayırın. Aynı şikâyetin farklı projelerde tekrarı daha anlamlıdır.
Ortaklık ve proje yapısını anlayın
Bazı işler arsa sahibi, başka geliştirici veya kamu kurumu ortaklığıyla yürür. Referans projede inşaat ve kapanıştan kimin sorumlu olduğunu belirleyin. Sadece pazarlama rolü bulunan markaya tüm başarıyı atfetmeyin. Proje şirketi, ortak veya ana yüklenici değişikliği geçmiş performansın bugüne aktarılabilirliğini etkiler.
Finansman ve takyidat işaretlerini inceleyin
Geliştiricinin bütün finansmanını göremeseniz de arsa mülkiyeti, ipotek ve diğer kayıtları, inşaat seviyesi ve birim üzerindeki teminatın nasıl kaldırılacağını kontrol edebilirsiniz. İpotek tek başına kriz kanıtı değildir; tapu tesliminde kaldırılma mekanizması açık ve belgeli olmalıdır.
Geçmiş kapasiteyi yeni projenin ölçeğiyle eşleştirin
Birden fazla 300 birimlik kule teslim eden geliştiricinin benzer projede doğrudan kanıtı, yalnız küçük bina bitirip 3.000 birim vaat eden şirketten güçlüdür. Ölçek, yükseklik, faz, ortak tesis ve altyapı karmaşıklığını karşılaştırın. Yönetim ve ana yüklenicinin aynı olup olmadığını da inceleyin.
İyi geçmişi mevcut proje incelemesinin yerine koymayın
Güçlü geliştirici bile belirli arsa, ruhsat, finansman veya sözleşmede sorun yaşayabilir. Arsa, ruhsat, onaylı proje, takyidat, ödeme planı ve bugünkü satış sözleşmesini bağımsız kontrol edin. Geçmiş belirsizliği azaltır ama mevcut işlemin due diligence’ını kaldırmaz.
Karar verilebilir özet hazırlayın
Bağımsız doğrulanan proje sayısı, tipik gecikme, iskan/tapu tamamlanması, teslim sonrası kalite, tekrar eden şikâyet ve hukuki kapanışı tek tabloda gösterin. Kanıtı resmî, bağımsız doğrulanabilir veya sadece pazarlama olarak etiketleyin. Güçlü geliştirici, vaat-bina-teslim-tapu-oturum zinciri birden fazla projede izlenebilen geliştiricidir.
2026 yatırım karar güncellemesi — Geliştirici Teslim Geçmişi Kontrolü
Teslim geçmişi mümkün olduğunca aynı hukuki şirkete atfedilen projelerden kurulmalı; sözleşme tarihi, vaat edilen teslim, fiili teslim, iskan/tapu kapanışı ve teslim sonrası sorunlar kaydedilmelidir. Marka grubunun fotoğraf listesi yeterli değildir. Tek başarılı projeden çok tekrar eden gecikme ve kapanış davranışı önemlidir.
Ticaret Bakanlığı MERSİS’i şirket kuruluş, değişiklik ve terkin işlemlerinin yürütüldüğü ve tescil/ilan edilmesi gereken ticaret sicili bilgilerinin elektronik olarak saklandığı merkezi sistem olarak tanımlar. Bu nedenle geliştirici incelemesi marka adından değil hukuki şirket ve sicil kaydından başlamalıdır.
TKGM Web Tapu satış, ipotek ve diğer tapu işlemleri için elektronik başvuru imkânı sağlar. Yatırım incelemesinde malik, bağımsız bölüm, takyidat ve temsil bilgileri resmî kayıtla eşleştirilmeli; ilan veya pazarlama sözleşmesi sicilin yerine geçmemelidir.
Formül / karar kontrolü: Delivery variance = actual/verified handover date - contractual handover date; track separately for each prior project of the same legal entity, not just the brand group.