Türkiye’de geliştirici ve proje durum tespiti
Yeni bir projede durum tespiti; hukuki şirketi, arsayı, inşaat yetkisini ve satılan bağımsız bölümü birbirinden ayırarak başlamalıdır. Güçlü marka, satış ofisi veya örnek daire; sözleşmeyi imzalayan şirketin arsanın maliki olduğunu, seçilen daireyi satmaya yetkili bulunduğunu, gerekli izinlerin tamam olduğunu veya ilan edilen tarihte teslim yapabileceğini tek başına kanıtlamaz. Alıcı her ticari iddiayı resmi kayıtla ilişkilendirmeli ve doğrulanan durumun sözleşmeye yansıdığını görmelidir.
Gerçek hukuki sözleşme tarafını belirleyin
Rezervasyon ve satış sözleşmesindeki şirket unvanından başlayın. Ticaret Bakanlığının MERSİS sistemi şirket ve ticari işletmelerin temel sicil bilgilerini merkezi olarak tutar ve temel firma sorgusuna imkân verir. Hukuki unvanı, kayıt bilgilerini ve güncel temsil yapısını kontrol edin. Proje markası sözleşme şirketinden farklı olabilir. Arsa maliki, geliştirici, yapı müteahhidi ve satış şirketi ayrıysa rollerini tek tek ortaya koyun. Aynı proje logosunu kullanması, bir şirkete ödeme yapılmasını tek başına haklı çıkarmaz.
Yapı müteahhidinin resmi statüsünü kontrol edin
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mesleki hizmetler açıklamaları, yapı müteahhitleri için Yetki Belgesi Numarası sistemi bulunduğunu ve bu numaranın yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgelerinde yer aldığını açıklar. Resmi yapı dosyasındaki müteahhidi satışta öne çıkarılan şirketle karşılaştırın. Yetki numarası şirketin mali gücünü veya kaliteyi garanti etmez; ancak inşaatı resmi olarak kimin üstlendiğini belirlemeye yardımcı olur. Müteahhit veya yetkili şirket değişmişse değişikliğin resmi ve sözleşmesel dayanaklarını alın.
Arsa mülkiyetini ve geliştiricinin yapma-satma hakkını doğrulayın
Güncel TKGM kayıtlarından parseli, kayıtlı maliki ve ipotek, haciz, şerh veya diğer hakları inceleyin. Geliştirici arsa maliki değilse, projeyi geliştirmesine ve belirli bağımsız bölümleri satmasına imkân veren hukuki yapıyı anlayın; arsa payı karşılığı inşaat veya başka bir geliştirme sözleşmesi söz konusu olabilir. Yapı ruhsatının bulunması satış şirketine gelecekteki bütün dairelerin mülkiyetini kendiliğinden vermez. Alınacak daire onaylı projede ve kat irtifakı/kat mülkiyeti yapısında izlenebilmelidir.
İmar ve yapı dosyasını inceleyin
Geçerli imar durumunu, Yapı Ruhsatını, onaylı mimari projeyi ve mevcut inşaat aşamasını kontrol edin. İnşaat halindeki projede pazarlanan dairenin onaylı projede doğru blok, kat ve bağımsız bölüm olarak bulunduğunu teyit edin. Satış broşürü onaylı dosyada bulunmayan ek kat, teras, ticari alan, sosyal tesis veya farklı bir plan gösteriyorsa, resmi revizyonu görmeden bu unsuru yatırımın kesin parçası saymayın. Tamamlanmada Yapı Kullanma İzin Belgesi ve uygun kat mülkiyeti statüsü ayrıca kontrol edilmelidir.
Geçmiş teslimleri itibar yerine kanıt olarak kullanın
Önceki projeler, ancak tanımlanabilir ve değerlendirilen hukuki şirketle ilişkilendirilebilir olduklarında anlamlıdır. Her referans projede ilan edilen veya sözleşmedeki teslim tarihini fiili teslimle karşılaştırın; iskan ve kat mülkiyeti durumunu, ortak alanların tamamlanmasını ve kusur giderme sürecini inceleyin. Beş yıl önce başarıyla tamamlanan bir proje, bugünkü projenin arsasını, ruhsatını, finansmanını ve sözleşmesini inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz.
Sözleşmeyi ölçülebilir yükümlülüklere çevirin
Sözleşme hukuki satıcıyı, doğru bağımsız bölümü, fiyatı, ödeme takvimini, alan tanımını, teknik şartnameyi, teslim durumunu ve tarihini, gecikme sonuçlarını, ayıp giderme yöntemini ve iptal/iade haklarını belirlemelidir. Tapu devrinden önce yüksek ödeme varsa, inşaatın durması, izin sorunu veya daire değişikliği halinde paranın nasıl korunacağı açık olmalıdır. Alıcının güvendiği teknik şartname ve planlar sözleşmeye eklenmeli veya açıkça referans verilmelidir. “Premium malzeme” ya da “garantili değer artışı” ölçülebilir hüküm olmadıkça hukuki koruma sağlamaz.
Finansman ve arz riskini analiz edin
Hukuki belgeleri düzgün bir proje yine de ticari risk taşıyabilir. Tamamlanmadan ödenecek tutarı, gelecekteki finansmana bağımlılığı, inşaat ilerlemesiyle ödeme takviminin uyumunu ve aynı projedeki satılmamış rakip stok miktarını değerlendirin. Yatırım için geliştiricinin ilan ettiği brüt getiriyi değil, gerçekçi kira, aidat, boşluk ve işletme giderlerini kullanın. Gelecekte açılacak metro veya dönüşüm hikâyesi yatırımın ana gerekçesiyse, gerçekleşmemiş varsayımı mevcut doğrulanmış durumdan ayrı gösterin.
Taahhütten önce kanıt dosyası oluşturun
Profesyonel inceleme; şirket ve temsil belgeleri, güncel arsa/tapu kaydı, temel ruhsatlar, onaylı proje referansı, bağımsız bölüm kimliği, şartname, sözleşme, ödeme lehtarı ve önemli her iddianın kaynağını içeren tarihli bir dosyayla bitmelidir. Çözülemeyen konu açık sözleşme koşuluna veya işlemi durdurma sebebine dönüşmelidir. Amaç geliştiricinin “güvenilir görünmesi” değil; şirket, arsa, izin, daire, para ve teslim yükümlülüklerinin tek ve uygulanabilir bir işlem oluşturduğunu kanıtlamaktır.
2026 yatırım karar güncellemesi — Gayrimenkul Geliştiricisi ve Proje Durum Tespiti
Geliştirici incelemesi dört unsuru ayırmalıdır: sözleşme şirketi, arsa maliki, proje/yapı yetkisi ve satılan bağımsız bölüm. Marka gücü eksik kritik belgenin yerine geçmez. Şirket MERSİS/ticaret sicili üzerinden, taşınmaz ve takyidat ise tapu ve sözleşmeyle eşleştirilmelidir.
Ticaret Bakanlığı MERSİS’i şirket kuruluş, değişiklik ve terkin işlemlerinin yürütüldüğü ve tescil/ilan edilmesi gereken ticaret sicili bilgilerinin elektronik olarak saklandığı merkezi sistem olarak tanımlar. Bu nedenle geliştirici incelemesi marka adından değil hukuki şirket ve sicil kaydından başlamalıdır.
TKGM Web Tapu satış, ipotek ve diğer tapu işlemleri için elektronik başvuru imkânı sağlar. Yatırım incelemesinde malik, bağımsız bölüm, takyidat ve temsil bilgileri resmî kayıtla eşleştirilmeli; ilan veya pazarlama sözleşmesi sicilin yerine geçmemelidir.
Formül / karar kontrolü: Critical-document completion = verified mandatory evidence items / mandatory evidence items identified for the transaction; any unresolved land/title/authority item is a stop condition, not a score offset.