Değişiklik Etki Değerlendirmesi — Bağımsız Bölüm Numarası
Bağımsız bölüm kimliğinde görülen bir değişiklik, etkisi anlaşılmadan “yalnızca numara düzeltmesi” sayılmamalıdır. Kat mülkiyeti dosyasında tek bir numara; tapu kaydını onaylı projeye, değerleme raporuna, sözleşmeye, havale açıklamasına, teslim tutanağına, sigortaya, aboneliklere, kira kayıtlarına ve sonraki satış dosyasına bağlayabilir. Bazı değişiklikler yalnızca adres güncellemesidir; bazıları ise farklı bir hukuki bölümü, proje tadilatını, ifrazı, tevhidi veya sicil düzeltmesini gösterir. Değişiklik etki değerlendirmesinin görevi, yeni bilgi işlem dosyasına kabul edilmeden önce bu durumları birbirinden ayırmaktır.
İlk soru: tam olarak ne değişti?
Bütün belgeleri hemen en yeni numaraya çevirmekle başlamayın. Önce değişikliği sınıflandırın. Sadece belediye kapı numarası mı değişti? Site yönetimi mi yeniden numaralandırdı? Geliştiricinin pazarlama kodu mu değişti? Blok veya kat açıklaması mı düzeltildi? Onaylı mimari proje mi tadil edildi? Bağımsız bölüm bölündü veya başka bölümle birleşti mi? Kayıtlı kullanım niteliği mi değişti? Otopark veya depo gibi eklenti mi değişti? Yoksa tapudaki bağımsız bölüm numarası mı resmen düzeltildi? Her sınıfın sonucu farklıdır. Kapı numarası değişikliği adres ve abonelik güncellemesi gerektirirken tapu kimliğini değiştirmeyebilir. Kayıtlı bölüm değişikliği ise satışın konusunu doğrudan etkileyebilir.
TKGM kat mülkiyeti düzeni, bağımsız bölümü onaylı mimari proje ve tapu siciliyle ilişkilendirir. Bu nedenle 2021/4 sayılı Genelge ile 2 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanan değişiklik, kat mülkiyeti veya kat irtifakı verilerindeki değişiklikler bakımından güncel başvuru kaynaklarıdır. Değişiklik projeden kaynaklanıyorsa yetkili proje/sicil kaynağından doğrulanmalı; iç satış tablosu tek başına yeterli kabul edilmemelidir.
Önce-sonra kimlik tablosu kurun
Eski durum için bir satır, önerilen yeni durum için ikinci satır oluşturun. Ana taşınmaz tanımları, bağımsız bölüm numarası, blok, kat, konum, kayıtlı nitelik/kullanım, arsa payı, eklentiler ve malik bilgisini yazın. Fiziksel kapı numarası ile pazarlama kodunu ikincil tanımlayıcı olarak ekleyin. Her satırın kaynağını ve tarihini belirtin. Bu tablo “değişiklik” adı verilen şeyin aynı hukuki bölümde tek alan değişikliği mi, yoksa başka bir bölüme kayma mı olduğunu görünür kılar.
Eski satırı silmeyin. Değişiklik meşru olsa bile önceki kimlik; eski ödemeleri, faturaları, rezervasyon formlarını veya değerlemeleri aynı taşınmaza bağlamak için gerekli olabilir. Sağlam denetim izi, yeni kimliğin hangi tarihte ve hangi resmi belgeyle belirleyici hale geldiğini gösterir.
Bağımlı belgeleri haritalayın
Değişen alan belirlendikten sonra ona bağlı tüm belgeleri çıkarın. Rezervasyon formuna ek gerekebilir. Ön sözleşme düzeltilmelidir. Banka değerlemesi yeniden düzenlenebilir veya yeni kimlikle resmi biçimde teyit edilebilir. Ödeme açıklamasında yeni kod aniden kullanılmamalıdır. DASK veya diğer sigorta, abonelik, yönetim ve kira kayıtlarında adres/bölüm eşleştirmesi gerekebilir. Vatandaşlık, ipotek veya başka düzenlenmiş süreç varsa kimlik tutarlılığı daha geniş dosyayı etkileyebilir.
Ticari belgenin düzeltilmesi tapu sicilini düzeltmiş sayılmaz. İspat yönü önemlidir: işlem belgeleri yetkili resmi kayda uydurulur; resmi kayıt, revize satış çizelgesinden varsayılmaz. Aynı şekilde resmi adres değişikliği de tek başına mülkiyeti veya tapudaki bağımsız bölüm numarasını değiştirmez.
Hukuki ve ekonomik etkiyi ayrı değerlendirin
Hukuki etki; mülkiyet konusu, kayıtlı kullanım, arsa payı veya eklenti hakkının değişip değişmediğini sorar. Ekonomik etki; alan, kat, cephe, otopark, depo, izin verilen kullanım, değerleme veya pazarlanabilirlik değişti mi sorusuna bakar. İçeriği değişmeyen bir yeniden numaralandırmanın ekonomik etkisi düşük olabilir fakat belge eşleştirmesi yine önemlidir. Bölümün konumunu, kullanımını veya eklentilerini değiştiren proje tadilatı ise işlem teknik olarak sürdürülebilse bile fiyatı ve alıcı kararını değiştirebilir.
Değişiklik arsa payına dokunuyorsa bunu “numara düzeltmesi” altında gizlemeyin. Arsa payı bağımsız bölümle bağlantılı mülkiyet yapısının unsurudur ve bazı haklar ile gelecekteki dönüşüm süreçlerinde önem taşıyabilir. Kendi kanıtını ve gerekirse ayrı hisse oranı incelemesini gerektirir.
Yeni sürümü kabul etmeden karar kontrolü
Her etkilenen öğeyi dört durumdan biriyle işaretleyin: etkilenmedi; idari güncelleme gerekir; esaslı yeniden inceleme gerekir; çözülene kadar işlem durur. Kapatma kanıtını ve sorumluyu yazın. Yeni sürüm, onaylı sürümü sessizce değiştirmemelidir. Sözleşme, değerleme veya banka talimatı eski kimliğe dayanıyorsa onayı yeniden açın ve yeni sürümün neden kabul edildiğini kaydedin.
Yüksek riskli değişiklik örnekleri
Ödeme öncesi son anda gelen “düzeltilmiş” numara; sözleşmeden farklı katı tarif eden değerleme; aynı pazarlama kodunu başka bağımsız bölüme bağlayan yeni proje listesi; yeni eklenti listesinden kaybolan otopark; pazarlamada konut denmesine rağmen tapuda farklı nitelik; veya farkın yalnız ekran görüntüsüyle açıklanması yüksek riskli örneklerdir. Bunlar tek başına usulsüzlük kanıtı değildir, ancak otomatik kabulü durdurup yetkili kaynağa dönmeyi gerektirir.
Kapanış standardı
İnceleme; neyin değiştiği, neden değiştiği, hangi resmi kaynağın belirleyici olduğu, hangi belgelerin etkilendiği, neyin düzeltildiği ve fiyat, hak, takvim veya devir hazırlığının değişip değişmediği açıklanabildiğinde tamamlanır. Tarihçe önemliyse eski ve yeni sürümü birlikte saklayın. Kapanış notu, ileride bir alıcı, banka, avukat veya denetçinin geçişi hafızaya ihtiyaç duymadan yeniden kurabileceği kadar somut olmalıdır. Değişiklik ancak bağımlı kayıtlar uzlaştırıldıktan sonra güvenle kullanılabilir.
Resmi kaynaklar
- TKGM 2021/4 Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi ve 2 Temmuz 2026 değişikliği.
- Adalet Bakanlığı mevzuat sistemindeki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
- Güncel kayıtlı kimlik için TKGM Web Tapu ve yetkili tapu kayıtları.
- Proje kaynaklı değişikliklerde yetkili idarenin onaylı mimari projesi ve tadilat belgeleri.