Denetim İzinin Yeniden Kurulması — Bağımsız Bölüm Numarası
Mevcut dosya bir bağımsız bölümün bugünkü kimliğine nasıl ulaştığını açıklayamıyorsa denetim izinin yeniden kurulması gerekir. Eski rezervasyon başka bir kod kullanabilir, güncel tapu kaydı başka numara gösterebilir, değerleme farklı kat tarif edebilir veya geliştirici proje tadilatından sonra numaraların değiştiğini söyleyebilir. Amaç olaylardan sonra ikna edici bir hikâye yazmak değildir. Birincil kanıtlardan kronoloji kurarak her aşamada hangi kimliğin geçerli olduğunu, neyin değiştiğini, değişikliği hangi kurum veya belgenin oluşturduğunu ve sonraki kayıtların aynı hukuki bağımsız bölüme nasıl bağlandığını göstermek gerekir.
En eski yetkili kimlikle başlayın
Bağımsız bölümü tanımlayan en eski güvenilir proje veya sicil belgesini bulun. Binanın tarihine göre bu belge kat irtifakına esas onaylı mimari proje, ilk kat irtifakı tescili, kat mülkiyetine geçiş veya sonraki resmi proje tadilatı olabilir. Ana taşınmaz tanımları, bağımsız bölüm numarası, blok, kat, kayıtlı nitelik/kullanım, arsa payı ve eklentileri kaynakta nasıl yazıyorsa öyle kaydedin. Eski ifadeyi modernleştirmeyin ve pazarlama koduyla değiştirmeyin.
TKGM’nin kat mülkiyeti uygulamasında bağımsız bölüm onaylı projeyle bağlantılı ayrı bir tescil unsurudur; 2021/4 sayılı Genelge kat irtifakı ve kat mülkiyeti kayıt yapısının önemli kaynaklarındandır. Güncel işleme uygulanırken 2 Temmuz 2026 tarihli değişiklik de kontrol edilmelidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da önemlidir; çünkü bağımsız bölüm, arsa payı ve ortak alan bağlantıları basit idari etiketler değildir.
Tarihli olay defteri oluşturun
Yeniden kurmanın omurgası özet paragraf değil kronolojidir. Her satırda tarih, olay, kaynak, olay öncesi bölüm kimliği, olay sonrası kimlik, blok/kat/kullanım/arsa payı bilgileri, etkilenen belgeler ve güven düzeyi yer almalıdır. Kat irtifakı kurulması, kat mülkiyeti kurulması veya geçiş, proje tadilatı, ifraz/tevhid, sicil düzeltmesi, kayıtlı kullanım değişikliği, satış, ipotek, değerleme, rezervasyon, teslim, belediye yeniden numaralandırması ve önemli yönetim kaydı değişiklikleri tipik olaylardır.
Sadece yıl biliniyorsa gün uydurmayın. Tarih bilgisinin hassasiyetini açıkça yazın. Tarihsiz bir kopyayı “tarihsiz” olarak kaydedin ve varlığını kanıtlayan en eski dış kaynağı belirtin. Amaç kusursuz görünmek değil, denetlenebilir olmaktır.
Hukuki kimlik ile operasyonel numaraları ayırın
Olay defteri tapudaki bağımsız bölüm numarasını fiziksel kapı numarası, site yönetimi numarası ve geliştirici satış kodundan ayırmalıdır. Kapı veya yönetim numarası eski belgeleri fiili daireye bağlamakta yararlı olabilir fakat tapu kimliğinin yerine geçmez. Eski sözleşmede ticari kod varsa bu kodu hukuki bağımsız bölüme bağlayan proje listesi, imzalı tahsis çizelgesi, değerleme veya başka güvenilir köprü bulun. Böyle bir köprü yoksa ödeme gerçek olabilir ancak hangi bölüme ait olduğu kanıtlanmamıştır.
Özellikle yeniden numaralandırılan binalarda bu ayrım önemlidir. Belediye adres değişikliği, tapu sabit kalırken abonelik ve kira kayıtlarının neden değiştiğini açıklayabilir. Proje tadilatı ise tersini yaratabilir: fiziksel daire aynı görünür ama hukuki proje/sicil verileri değişir. Kronoloji hangi tür değişikliğin yaşandığını göstermelidir.
Çelişkileri uzlaştırın; çoğunluğa göre seçmeyin
İki belge çelişiyorsa en çok tekrar edilen bilgiyi doğru kabul etmeyin. Kaynağı ilgili olgu üzerindeki yetkisine göre değerlendirin. Güncel tapu kaydı mülkiyet ve tescilli bölüm kimliği için belirleyicidir; onaylı proje bölümün proje içindeki konumu için merkezidir; değerleme uzmanının gördüğü ve dayandığı şeyi kanıtlar ancak tapuyu değiştirme yetkisi yoktur; satış çizelgesi ticari tahsisi gösterir ama sicili aşamaz; abonelik faturası fiziksel adres geçmişi için yararlıdır fakat mülkiyeti ispatlamaz. Çelişkiyi yazın ve hangi kaynakla çözüleceğini belirtin.
Resmi kaynak zaman içinde gerçekten değişmişse her iki aşamayı saklayın. Eski numara kendi tarihinde geçerli olup daha sonra usulüne uygun proje/sicil işlemiyle değiştirilmiş olabilir. Eski belge yalnız yeni sürüm çıktığı için “yanlış” değildir; geçmiş durumun kanıtıdır ve eski ödeme veya sözleşmeleri açıklayabilir.
Para ve yükümlülükleri kimlik tarihi boyunca izleyin
Ödemeler yeniden kurulan izin güçlü testidir. Her önemli ödeme için ödeyen, alıcı, tarih, tutar, açıklama, sözleşme referansı ve o tarihte kullanılan bölüm kimliğini kaydedin. Kimlik sonradan değiştiyse aradaki köprüyü belgeleyin. Rezervasyon bedeli, iade, fatura ve banka kullandırımında aynı yöntemi uygulayın. Banka dekontu ödemenin yapıldığını gösterir; işlem bağlamı yoksa ödemenin hangi bağımsız bölüme ait olduğunu tek başına kanıtlamaz.
Sözleşme ve eklerini aynı zaman çizgisine yerleştirin. Bir ek bağımsız bölüm numarasını değiştiriyorsa bunun daha önce gerçekleşmiş resmi bir değişikliği mi kaydettiğini, yoksa yeni ticari tahsis mi yarattığını belirleyin. Bu ayrım, alıcının başta kararlaştırdığı aynı hukuki varlığı alıp almadığını etkileyebilir.
Eklenti ve arsa payını da kimliğin parçası olarak kurun
Yalnız numara geçmişini kurmayın. Bağımsız bölüm tarihi arsa payı, otopark, depo veya başka eklentileri de içerebilir. Numara değişirken arsa payı veya eklenti listesi de değişiyorsa olay basit bir yeniden numaralandırmadan daha önemlidir. Eski ve yeni yapı ile geçişi destekleyen yetkili belge kronolojide açık olmalıdır.
Savunulabilir asgari kanıt paketi
Güçlü dosya genellikle güncel tapu kaydı; ulaşılabiliyorsa eski kayıt; ilgili onaylı proje sürümü; önemliyse kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulum belgeleri; resmi tadilat veya düzeltmeler; sözleşmeler ve ekler; değerleme raporları; önemli ödemeler ve tarihsel numaralandırmayı açıklayan kapı/site eşleştirmesini içerir. Ekran görüntüsü veya sözlü beyan ipucu olabilir ama tartışmalı hukuki kimlik için kontrol eden kanıt olmamalıdır.
Yeniden kurmayı kapatma
Kronoloji beş soruyu cevaplamadan kayıt kapanmaz: bölüm her aşamada nasıl adlandırıldı; o kimlik hangi hukuki bölümü temsil etti; kimliği veya bağlı veriyi hangi olay değiştirdi; değişikliği hangi kurum/belge destekledi; eski sözleşme ve ödemeler bugünkü bölüme nasıl bağlanıyor? Açık boşlukları ayrıca işaretleyin. Eksik köprü bir ödeme, sözleşme veya değerlemenin başka hukuki bölüme ait olabileceği anlamına geliyorsa boşluk önemlidir ve anlatım güveniyle örtülmez.
Resmi kaynaklar
- TKGM 2021/4 Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi ve 2 Temmuz 2026 değişikliği.
- Adalet Bakanlığı sistemindeki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
- Güncel kayıt bilgisi için TKGM Web Tapu ve resmi tapu hizmetleri.
- Yetkili idarenin onaylı mimari projesi ve resmi tadilat kayıtları.