Tapu Devir Randevusu Öncesi Alıcı Soruları
Tapu müdürlüğündeki devir randevusu yalnızca imza saati değildir. Taşınmazın kimliği, tarafların sıfatı, temsil yetkisi, işlem belgeleri, resmî harç ve döner sermaye bedelleri, ödeme talimatı ve açık kalan şartların aynı dosyada tutarlı hâle gelmesi gereken son aşamadır. Bu nedenle alıcının en yararlı soruları “Her şey hazır mı?” gibi genel sorular değil, cevabı güncel kayıt, başvuru numarası, resmî mesaj veya somut belge ile doğrulanabilen sorulardır.
1. Randevuya kim katılacak ve kimin imza yetkisi var?
Satıcının tapuda malik görünen kişi olup olmadığını, taraflardan birinin vekil veya başka bir temsilci aracılığıyla işlem yapıp yapmayacağını önceden sorun. Temsil varsa hangi belge kullanılacak: vekâletname, vesayet kararı, şirket yetki belgesi veya başka bir dayanak mı? TKGM satış işlemlerinde tarafların ve varsa temsilcilerinin kimlik belgesini, temsil varsa temsile ilişkin belgeyi aranan temel evraklar arasında sayar. “Vekâlet uygun” şeklindeki sözlü güvenceyle yetinmeyin; belgeyi randevudan önce inceleyin ve işlem konusu taşınmaz ile satış yetkisinin gerçekten kapsandığını kontrol edin.
2. Başvurudaki taşınmaz, satın almaya karar verdiğiniz taşınmazın aynısı mı?
İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve gerekiyorsa arsa payını sorun. Bunları sözleşme, plan ve fiilen gördüğünüz bağımsız bölümle karşılaştırın. Büyük bir projede pazarlama kodu, blok içi kapı numarası veya proje adı tek başına yeterli değildir. Resmî taşınmaz kimliği esas alınmalıdır. Bir numara uyuşmazlığı varsa bunu devirden sonra açıklamaya çalışmak yerine imza ve ödeme öncesinde çözün.
3. Tapu sicili kapanışa yakın tarihte yeniden kontrol edildi mi?
İpotek, haciz, şerh, irtifak ve diğer kayıtların en son ne zaman incelendiğini sorun. Eski tapu senedi görüntüsü sicilin hâlâ aynı olduğunu kanıtlamaz. Satışın ipotek terkini veya başka bir kaydın kaldırılmasına bağlı olması hâlinde, terkinin hangi belgeyle ve hangi kayıtla doğrulanacağını netleştirin. Banka ipoteği gibi bazı terkin belgelerinin ilgili kurum tarafından elektronik ortamda tapu müdürlüğüne iletilebildiğine ilişkin TKGM açıklamaları dikkate alındığında, “banka işlemi tamamladı” şeklindeki söz, güncel sicil kontrolünün yerine geçmez.
4. Bu işlem için gerekli belge seti gerçekten tamam mı?
Başka bir işlemden kalan genel listeyi değil, mevcut satış başvurusunda kullanılan evrak listesini isteyin. Kimlik ve varsa temsil belgesine ek olarak, yabancı taraf bulunan işlemlerde somut duruma göre pasaport veya ülke kimliği, değerleme ile ilgili belgeler, bina vasıflı taşınmazlarda DASK, emlak vergisi değeri bilgisi, Döviz Alım Belgesi ve banka akışı, Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman gibi ilave unsurlar gündeme gelebilir. Hangi belgenin asıl olması gerektiğini, hangisinin elektronik olarak müdürlüğe ulaştığını ve hangisinin süre bakımından işlem gününde geçerli olması gerektiğini sorun.
5. Başvuru hangi kanaldan açıldı ve dosya hangi aşamada?
TKGM, tapu işlemleri için Web Tapu üzerinden başvuru yapılabildiğini ve ALO 181 üzerinden randevu desteği alınabildiğini açıklar. Başvuru numarasını, işlemi yürüten müdürlüğü ve gelen her SMS’in ne anlama geldiğini sorun. Eksik belge bildirimi, harç bildirimi ve imza randevusu aynı şey değildir. SMS gecikirse başka bir tarafın gönderdiği ekran görüntüsüne güvenmek yerine resmî sorgulama kanallarından işlem durumunu kontrol edin.
6. Hangi resmî tutar ödenecek ve kimin yükümlülüğünde?
Tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve özel hizmet giderlerini ayrı ayrı görün. TKGM’nin satış işlemi açıklamasında tapu harcının emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen satış değeri üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edildiği belirtilir. Döner sermaye bedeli ise yürürlükteki tarife cetveline göre alınır. Bu kamu ödemelerini emlak komisyonu, avukatlık veya tercüman ücretleriyle karıştırmayın. E‑Tahsilat kullanılıyorsa işlem için gönderilen resmî tahsilat numarasını doğrulayın.
7. Ödeme, imza ve tescil hangi sırayla gerçekleşecek?
Alıcının en kritik sorularından biri budur. Kalan satış bedelinin ne kadar olduğunu, hangi hesaba gideceğini, hesabın kimin adına olduğunu, para çıkışının imza ve tescile göre ne zaman gerçekleşeceğini ve her aşamanın hangi kanıtla teyit edileceğini sorun. Sadece randevu tarihi belirlendi diye büyük tutarlı ödeme yapmayın. Lehtar adı, IBAN, açıklama ve sözleşmeyi eşleştirin. Kontrollü ödeme veya benzeri bir mekanizma kullanılıyorsa serbest bırakma şartlarını anlayın. Yabancı alıcılı işlemlerde banka dekontu ile Döviz Alım Belgesi aynı belge değildir; her birinin amacı ve işlemle eşleşmesi ayrı kontrol edilmelidir.
8. Hangi açık şart kapanmazsa işlem ertelenecek?
İpotek terkini, vekâlet düzeltmesi, kimlik uyumsuzluğunun giderilmesi, değerleme sürecinin tamamlanması, DAB’ın ulaşması, eksik belgenin tamamlanması veya teslim şartı gibi her açık konuyu adı konmuş bir koşula dönüştürün. Sorumlu kişi kim, kapanış kanıtı ne, son tarih ne ve şart gerçekleşmezse ne olacak? Önemli bir koşul, uygun hukuki koruma olmadan “devirden sonra hallederiz” cümlesine dönüştürülmemelidir.
9. Tercüman gerekli mi ve tarafın anlayışı nasıl güvence altına alınacak?
Taraflardan biri resmî beyanı anlayacak düzeyde Türkçe bilmiyorsa, somut işlemde gerekli yeminli tercüman şartını önceden sorun. Amaç yalnızca tercümanın odada bulunması değildir; tarafın taşınmazı, tutarları, kişileri ve beyanın hukuki etkisini anlamasıdır. Pazarlama amaçlı kısa bir çeviri, resmî işlemin açıklanmasının yerine geçmez.
10. İşlemden sonra hangi belgeleri alacak ve saklayacaksınız?
Randevuya girmeden önce tescilin tamamlandığını nasıl doğrulayacağınızı, hangi harç makbuzlarının alınacağını ve kapanış dosyasında ne kalacağını sorun. Sözleşme, resmî mesajlar, ödeme dekontları, temsil belgeleri, tercümeler, açık şartları kapatan belgeler ve nihai tescil kanıtı birlikte saklanmalıdır. Bu dosya ileride vergi, kiralama, yeniden satış, finansman veya uyuşmazlık durumunda önem taşır. Kararın neden verildiği, yalnızca hafızadan değil saklanan kanıtlardan yeniden kurulabilmelidir.
Randevuya girmeden hemen önce sorulacak kısa sorular
- Başvurudaki taşınmaz kimliği sözleşme ve gördüğüm bağımsız bölümle aynı mı?
- İmzayı malik veya usulüne uygun temsilci mi atacak?
- Değişebilecek sicil kayıtları kapanışa yakın yeniden kontrol edildi mi?
- Gerekli tüm belgeler müdürlüğe doğru biçimde ulaştı mı?
- Resmî ödemeler özel hizmet bedellerinden ayrıldı mı?
- Ödeme talimatı sözleşme ve lehtarla birebir eşleşiyor mu?
- İmzayı veya para çıkışını durdurması gereken açık koşul var mı?
- Her taraf resmî beyanı anlayacak mı?
- Tescil sonrasında hangi kanıtları saklayacağım belli mi?
SSS
Randevu verilmiş olması dosyanın risksiz olduğu anlamına gelir mi?
Hayır. Randevu idari bir aşamadır; taşınmaz, taraflar, temsil yetkisi, sicil, belgeler, ödeme ve açık şartlar yine alıcı tarafından kontrol edilmelidir.
Eski tapu fotokopisi güncel kanıt sayılır mı?
Ön bilgi sağlar ancak canlı işlemde esas alınan güncel sicil durumunun yerine geçmez.
Kamu harçlarını herhangi bir kişinin gönderdiği bağlantıdan ödemeli miyim?
TKGM’nin resmî kanallarını ve işlemle ilişkilendirilmiş e‑tahsilat bilgisini kullanın; kamu ödemelerini özel hesaplara veya kaynağı belirsiz bağlantılara yönlendirmeyin.
Hangi durumda kapanış ertelenmelidir?
Önemli bir şart kanıtlanmamışsa, kimlik veya yetki belirsizse, sicil veya gerekli belgeler beklenen durumda değilse, ödeme talimatı bağımsız olarak doğrulanamıyorsa ya da taraflardan biri imzaladığı beyanı anlamıyorsa erteleme değerlendirilmelidir.
Bu içerik pratik bilgilendirme amaçlıdır; somut işlem için bağımsız hukuki, vergisel veya bankacılık incelemesinin yerine geçmez.