Taşınmaz yeniden satılmadan önce bina sigortasını incelemek
Bina sigortası anahtarla birlikte satıcıdan alıcıya geçen basit bir belge olarak görülmemelidir. Yeniden satış, sigorta menfaatinin sahibini değiştirir; ayrıca taşınmazın kullanımını, finansmanını veya tadilat planlarını da değiştirebilir. SEDDK Yangın Sigortası Genel Şartları menfaat sahibinin değişmesine ilişkin özel hükümler içerir ve sigortalı şeylerin yeri veya halindeki değişiklikleri ayrıca düzenler. Bu nedenle satış öncesi inceleme iki ayrı soruya cevap vermelidir: mülkiyet değiştiğinde mevcut sözleşmeye ne olur ve alıcı devirden hemen sonra hangi sigorta konumunda olmalıdır?
Satıştan önce gerçekten var olan sözleşmeyi belirleyin
Güncel poliçeyi, yürürlükteki tüm zeyilleri, son prim makbuzunu ve yenileme veya fesih bildirimlerini alın. Sigortacı, poliçe numarası, sigorta ettiren ve sigortalı, taşınmaz adresi, sigorta dönemi, bina tanımı, sigorta bedeli, muafiyet ve ek teminatları doğrulayın. Satıcının geçmiş yıllarda sigorta yaptırmış olması, süresi dolmuş bir cetveli güncel hale getirmez. SEDDK şartları sigortanın poliçede belirtilen zamanda başlayıp sona ermesini düzenler ve sigortacının sorumluluğu açısından prim ödeme şartlarını da önemser. Alıcı beklenen devir tarihinde gerçekten yürürlükte bir sözleşme bulunduğunu göstermelidir.
Mülkiyet değişikliği sözleşmesel bir olaydır
Genel şartlar, sözleşme süresi içinde menfaat sahibinin değişmesi halinde sigortanın devamına ve sözleşmeden doğan hak ve borçların yeni hak sahibine geçmesine ilişkin kurallar içerir. Aynı zamanda değişikliği öğrenen ilgili taraflar için sigortacıya bildirim yükümlülüğü ve değişikliği öğrenme sonrasında fesih hakları düzenlenmiştir. Mülkiyet değiştiği anda ödenmesi gereken prim borçları bakımından da özel sonuçlar vardır. Bu sebeple “poliçe otomatik devreder” cümlesi tek başına yeterli değildir; bildirim süresi, fesih hakkı ve somut poliçe birlikte okunmalıdır.
Alıcı için doğru uygulama, devir tarihini belirterek sigortacıya zamanında bildirim yapmak ve devir sonrası konumu yazılı olarak teyit ettirmektir. Yeni cetvel veya zeyil düzenlenirse eski poliçeyle karşılaştırın. Sigortalı adı, iletişim bilgileri, sigorta bedeli, lehtar kaydı ve risk tanımındaki değişiklikleri kontrol edin. Kredi varsa bankaya ilişkin hak veya tazminat alacaklısı kaydının aynen devam ettiği varsayılmamalı; ayrıca incelenmelidir.
Alıcı taşınmazı devralınca risk tanımını yeniden değerlendirin
Satıştan sonra tadilat, boş kalma, malikin oturmasından kiralamaya geçiş veya kullanımda başka önemli değişiklik olabilir. Genel şartlar sözleşme yapıldıktan sonra sigortalı şeyin yeri veya halindeki değişikliklere ilişkin bildirim yükümlülükleri getirir ve değişikliğin önemine göre prim farkı veya sözleşmesel diğer sonuçlar doğabilir. Bu nedenle hemen tadilat planlayan alıcı yalnız satıcının poliçesinin devam edip etmediğini sormamalı; yeni risk durumunu sigortacıya açıklamalıdır.
Teminat kapsamı da yeniden okunmalıdır. Temel yangın sigortası yangın, yıldırım ve infilak ile bunlara bağlı duman, buhar ve hararetin doğrudan maddi zararını kapsar. Deprem, terör, sel, fırtına ve dahili su gibi riskler ek kloza bağlı olabilir. Yeniden satış, mevcut teminatların yeni kullanım ve alıcının risk tercihine uygun olup olmadığını kontrol etmek için doğal bir zamandır.
Satış fiyatı ile bina sigorta değerini karıştırmayın
Piyasa fiyatı hızla artarken sigorta değeri farklı esaslara göre hesaplanabilir. SEDDK şartları taşınmaz sigorta bedelinde arsa değerini dışarıda bırakır ve eksik ile aşkın sigorta için ayrı hükümler içerir. Alıcı, eski satıcı bedelini veya yeni satış fiyatını doğrudan kopyalamak yerine sigorta bedelini sigortacılık açısından yeniden değerlendirmelidir. Rayiç değer veya açıkça kararlaştırılmış ikame bedeli esası da gelecekteki tazminat sonucunu etkilediği için kontrol edilmelidir.
Satışı iki açık sigorta dosyasıyla kapatın
Devir tarihinde bir dosya satıcının satıştan hemen önceki sigorta durumunu, ikinci dosya ise alıcının satıştan sonraki teyit edilmiş durumunu göstermelidir. İkinci dosyada sigortacı teyidi veya yeni zeyil, gerektiğinde ödeme belgesi ve güncellenen risk beyanları bulunmalıdır. DASK ayrı tutulmalıdır. Zorunlu deprem sigortasının taşınmaz işlemlerinde ayrı rolü vardır; gönüllü bina poliçesinde deprem klozu bulunsa bile DASK kontrolünün yerini almaz. Böyle bir kayıt, satış öncesinde hangi korumanın bulunduğunu, satışın neyi değiştirdiğini ve yeni malik açısından hangi korumanın gerçekten yürürlükte olduğunu gösterir.