Gayrimenkul Alımında Apartman/Site Aidatı Risk İncelemesi
Aidat, ilan metninden veya satıcının beyanından alınacak tek bir aylık rakam değildir. Yönetim planı, bina/site bütçesi, kat malikleri kararları, gider paylaşım yöntemi ve bağımsız bölüm hesabı birlikte değerlendirilmelidir. Alıcı olağan işletme giderleri yanında gecikme/takip tutarlarıyla ve büyük işler için kabul edilmiş ek avanslarla karşılaşabilir. Bu nedenle inceleme iki ayrı soruya cevap vermelidir: bu bağımsız bölüm bugün ne ödüyor ve tapu devrinden sonra ortaya çıkabilecek hangi yükümlülük şimdiden doğmuş veya kararlaştırılmıştır?
Genel aidat rakamıyla değil bağımsız bölüm hesabıyla başlayın
Yönetimden, satın alınacak bağımsız bölüme ait tarihli hesap dökümü veya teyit isteyin. Döküm bakiye, ödenmemiş dönem, gecikme/takip kalemi ve kabul edilmiş fakat tamamen tahsil edilmemiş olağanüstü ödemeleri göstermelidir. Satıcının “aidat borcu yok” demesi güncel yönetim kaydı değildir; son aya ait makbuz da eski bir borcu ortadan kaldırmaz. Blok, bağımsız bölüm ve hesap sahibini satış konusu taşınmazla eşleştirin.
Olağan işletme giderini büyük işlerden ayırın
Aylık aidat temizlik, güvenlik, ortak elektrik, personel ve rutin bakım için kullanılabilir. Buna karşılık cephe, çatı, asansör, mekanik sistem, güçlendirme veya site altyapısı için ayrıca yüksek tutarlı karar alınmış olabilir. Düşük aylık aidat, yaklaşan ek ödeme olmadığı anlamına gelmez. Son kat malikleri kurulu kararlarını ve işletme projesini inceleyin; her büyük iş için toplam tutarı, paylaşım yöntemini, tahsil edilen kısmı ve bağımsız bölümün kalan payını belirleyin.
Paylaşımın hukuki dayanağını anlayın
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ortak gider ve avanslara katılımı düzenler ve gider türlerine göre farklı esaslar öngörür; geçerli farklı düzenlemeler de önem taşıyabilir. Bu nedenle her kalemin eşit bölündüğünü veya yalnız metrekareye göre hesaplandığını varsaymayın. Yönetim planı, ilgili arsa payı ve gideri doğuran karar birlikte okunmalıdır. Satıcı bir kaleme itiraz ediyorsa, itirazı borcun kendiliğinden silindiği şeklinde yorumlamayın; yazılı dayanak ve takip durumunu isteyin.
2026 aidat değişikliği güncel incelemenin parçasıdır
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 22 Mayıs 2026’da aidat belirleme sürecine ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliklerinin yayımlandığını duyurdu. Bakanlığın açıklamasına göre yönetici, zorunlu giderler için önceki işletme projesi üzerinden yeniden değerleme oranına kadar artış içeren geçici işletme projesi hazırlayabilir; bu oranın üzerindeki artış ise yeni toplantı ve karar kuralları çerçevesinde Kat Malikleri Kurulu’nun onayına götürülür. Bu düzenleme, oranın altında kalan her artışı otomatik olarak doğru yapmaz; bütçe, yetki ve karar yine kontrol edilmelidir.
Yönetim hesabı ile satıcı-alıcı mahsuplaşmasını ayırın
Kapanıştan önce mali kesim tarihini yazılı belirleyin: hangi ayın olağan aidatı, hangi ek ödeme ve hangi gecikme tutarı ekonomik olarak satıcıya veya alıcıya ait olacak? Büyük bir ek ödeme satıştan önce kabul edilmiş fakat taksitleri devirden sonra gelecekse, satış sözleşmesinde veya kapanış hesabında açıkça düzenleyin. Yönetimin kime borç kaydettiği ile tarafların kendi aralarındaki ekonomik sorumluluk aynı olmayabilir.
Üç karar senaryosu
- Temiz hesap ve izlenebilir kararlar: tarihli döküm ve önemli kararları saklayarak devam edin.
- Bilinen borç veya ek ödeme: tutarı hesaplayın, kimin ödeyeceğini yazın, mahsup/ödeme yöntemini belirleyin ve kanıt isteyin.
- Belirsiz tutar veya yetki: yönetim kaydı netleşene kadar işlemi koşullu tutun.
Kırmızı bayraklar
Bağımsız bölüm dökümünün verilmemesi, belgede farklı bir ünite numarası, bütçesi açıklanmayan büyük iş, karar kaydı bulunmayan sert artış, eski borç, icra/takip, kişisel hesaba belgesiz ödeme talebi veya güncel hesap yerine eski makbuza dayanılması önemli risklerdir. Devirden hemen önce yönetim değişmiş veya yeni kurul kararı çıkmışsa dosyayı yeniden kontrol edin.
Saklanacak kanıt paketi
İlgili yönetim planı, güncel işletme projesi, aidatı etkileyen kurul kararları, tarihli bağımsız bölüm hesabı, ödeme/mahsup makbuzları ve satış sözleşmesindeki borç-ek ödeme maddesi birlikte saklanmalıdır. Belgenin ne zaman ve kimden alındığını da kaydedin. Böylece aidat incelemesi sözlü güvence olmaktan çıkar ve tekrar edilebilir bir durum tespiti haline gelir.
Sonuç: mevcut aylık rakam kadar geçmiş bakiye, kabul edilmiş büyük işler, paylaşım kuralı, artış kararının geçerliliği ve tapu devrindeki mali kesim de önemlidir. Güvenilir karar, güncel hesap dökümü, izlenebilir yönetim kararları ve para serbest bırakılmadan önce yazılı mahsuplaşma gerektirir.