فحص حالة الملكية الطابقية في يوم الإغلاق
فحص Kat Mülkiyeti يوم الإغلاق له هدف محدد: التأكد من أن حالة الملكية الطابقية التي اعتمد عليها المشتري أثناء العناية الواجبة ما زالت تصف الوحدة المستقلة نفسها عند لحظة نقل الملكية. المراجعة السابقة مهمة، لكن يوم الإغلاق نقطة تحقق جديدة لأن بيانات السجل وصلاحيات التمثيل وتفاصيل الصفقة يمكن أن تتغير بين الحجز والنقل. لذلك يجب أن يكون الفحص حديثًا ومختصرًا ومربوطًا بالشقة والبائع والتاريخ نفسه.
ابدأ بمطابقة جديدة لهوية العقار
أعد تأكيد معرّفات العقار من السجل الرسمي الحالي: الولاية والمنطقة والحي والبلوك والقطعة، والمبنى أو البلوك عند الحاجة، والطابق، ورقم الوحدة المستقلة، والنوع أو الاستعمال المسجل، والمالك، وحصة الأرض. طابق هذه البيانات مع العقد النهائي والوحدة التي عاينها المشتري وتعليمات الدفع. لا ينبغي أن يتم الإغلاق لمجرد وجود نسخة طابو صحيحة في الملف منذ عدة أسابيع. إذا تغير رقم الوحدة النهائي أو اسم البائع أو أي بيانات تسجيلية مهمة، أوقف الإجراء وفسر الفرق قبل السماح بالدفع أو التوقيع.
أكد نظام الملكية نفسه
اقرأ الوضع الحالي ولا تعتمد على وصف الإعلان. TKGM تفرق بين Kat Mülkiyeti وKat İrtifakı. الأولى ترتبط بالملكية الطابقية في بناء مكتمل، بينما يمكن إنشاء الثانية قبل اكتمال البناء. إذا كان قرار المشتري قائمًا على أن العقار تحول إلى Kat Mülkiyeti، فيجب أن يظهر التحول في السجل الحالي. وتوضح TKGM أن البناء المقام عليه Kat İrtifakı، بعد توافر أساس إذن الاستخدام، يمكن تحويله إلى Kat Mülkiyeti وفق الإجراء المطبق. عبارة البائع «التحويل قيد المعاملة» ليست مساوية لتسجيل التحويل فعليًا.
راجع حصة الأرض ووصف الوحدة مرة أخيرة
تحقق من arsa payı ومن النوع أو الاستعمال المسجل المرتبط بالوحدة. TKGM تعرف حصة الأرض بأنها حصة الملكية المشتركة المخصصة للوحدة المستقلة، وهي تنتقل معها. الهدف يوم الإغلاق ليس إعادة تقدير الحصة بل التأكد من أن الوحدة النهائية هي نفسها التي خضعت للفحص. أي تغيير مفاجئ في رقم الوحدة أو كسر حصة الأرض أو الاستعمال المسجل يحتاج تفسيرًا رسميًا. لا تحل المشكلة بتغيير وصف العقد في اللحظة الأخيرة لمجرد مطابقته مع مستند جديد قبل فهم سبب التغيير.
افصل نوع الملكية عن القيود
فحص Kat Mülkiyeti يوم الإغلاق لا يحل محل مراجعة حديثة للرهون والحجوزات والشروح وغيرها من القيود. قد تكون الوحدة مسجلة بنظام الملكية الطابقية الصحيح ومع ذلك تحمل قيدًا يؤثر في النقل أو التمويل. لذلك افصل النتائج داخل ملف الإغلاق: سطر يثبت نوع الملكية وهوية الوحدة، وفحص مستقل يتعامل مع القيود. وينطبق الفصل نفسه على شرح مسكن الأسرة ووجود مستأجر وغيره من الموضوعات.
لا تجعل Kat Mülkiyeti توقيعًا هندسيًا
لا يجوز تحويل وجود Kat Mülkiyeti إلى عبارة في محضر الإغلاق تفيد أن المبنى آمن تقنيًا. توضح إرشادات TKGM أن مطابقة المشروع والبناء ترتبط بالجهة المختصة التي اعتمدت المشروع؛ ولا تصدر دائرة الطابو شهادة سلامة إنشائية مستقلة من خلال تسجيل الملكية الطابقية. إذا كانت الصفقة تشترط تقريرًا هندسيًا أو إذن استخدام أو وثيقة فنية أخرى، فيجب فحصها ضمن مسارها الخاص.
أسئلة يجب حسمها قبل إطلاق الأموال
- هل ما زال السجل الرسمي الحالي يظهر الوحدة المستقلة نفسها والمالك نفسه؟
- هل يظهر Kat Mülkiyeti فعلًا أم حالة أخرى؟
- إذا كان هناك تحول حديث من Kat İrtifakı، هل أصبح ظاهرًا في السجل الحالي؟
- هل تتطابق الطابق والبلوك ورقم الوحدة والاستعمال المسجل وحصة الأرض مع الملف الذي راجعه المشتري؟
- هل حصل أي تصحيح منذ موافقة المشتري على العقار؟
- هل فُصلت أسئلة نوع الملكية عن الرهن والشروح والمسائل الفنية؟
متى يجب تعليق الإغلاق؟
علّق الإجراء إذا تعذر إنتاج سجل حالي أو التحقق منه، أو إذا كان وصف البائع مختلفًا عن الحالة المسجلة، أو إذا تعذر ربط الوحدة بالشقة، أو إذا ظهر تغيير جوهري قبل النقل مباشرة من دون مستند رسمي يشرحه. قد يكون التفسير المتأخر صحيحًا، لكن ضغط الوقت ليس دليلًا. يجب حل المسألة قبل أن تصبح خطوة الدفع غير قابلة للعكس.
ما الذي يُحفظ بعد نقل الملكية؟
احتفظ بالسجل الحالي المستخدم في يوم الإغلاق، والمعرفات الدقيقة التي جرى فحصها، وأي دليل رسمي على التحول من Kat İrtifakı، ومستند المشروع أو مطابقة الوحدة عند الحاجة، والحل المكتوب لأي اختلاف. يجب أن يسمح الملف لمراجع لاحق بأن يفهم لماذا خلص المشتري إلى أن الشقة المنقولة كانت تحمل حالة Kat Mülkiyeti المعلنة عند الإغلاق.
المصادر الرسمية الأساسية
- TKGM، تعليمات 2021/4 الخاصة بـKat Mülkiyeti وKat İrtifakı.
- الأسئلة الشائعة الرسمية لدى TKGM عن التحول من Kat İrtifakı إلى Kat Mülkiyeti.