Gayrimenkul İşlem Verisi ve İlan Verisi İşlem verisi tamamlanmış/kayıtlı satışları, ilan verisi ise istenen fiyat tekliflerini gösterir; ilan çekilebilir, mükerrer/eski olabilir veya altında pazarlıkla kapanabilir, dolayısıyla iki veri farklı soruya cevap verir. İşlem verisi gerçekleşen fiyat için genelde daha güçlüdür fakat gecikmeli ve sınırlı değişkenli olabilir; ilan verisi güncel arz/satıcı beklentisini erken gösterirken seçim ve tekrar yanlılığı taşır.
İlan ve işlem gözlemlerini kaynak/aşama etiketi olmadan tek ortalamada birleştirmeyin; tarih, konum, tür ve büyüklükte benzeri karşılaştırıp iki kanıt varsa istenen-gerçekleşen farkını raporlayın.
Değerleme geçerliliği ve taşınmaz kimliği
TCMB konut fiyat endeksleri piyasa hareketi için bağlam sağlar, tek bir bağımsız bölümün değerini vermez. İnceleme tarihi, rapor tarihi, yöntem ve emsaller, yasal-fiili alan, kısıtlar ve varsayımlar ayrı okunmalı; tek değer rakamı tapu, imar veya bina durumu kontrolünün yerine geçmemelidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Değerleme raporu amacı, tarihi ve taşınmaz kimliği dışında kullanılmamalıdır.
Taşınmaz numarası, ada/parsel, bağımsız bölüm numarası ve açıklama işlemle eşleştirilir; gerekli olduğu durumda değerleme kuruluşunun SPK çerçevesindeki yetkisi kontrol edilir. TKGM, 9 Aralık 2024’ten önce düzenlenen değerleme raporlarının üç aylık geçerlilik süresi bulunduğunu, bu tarihten sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgesinin ise altı ay geçerli olduğunu açıklar; taşınmazda veya başvuruda değeri etkileyen değişiklikler yeni çalışma gerektirebilir. Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir. TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.