بيانات المعاملات مقابل بيانات الإعلانات العقارية بيانات المعاملات تصف صفقات مكتملة/مسجلة، أما بيانات الإعلانات فتصف أسعار طلب؛ قد يُسحب الإعلان أو يتكرر أو يبقى قديمًا أو يتم التفاوض أدنى منه، لذلك يجيب المصدران عن أسئلة مختلفة. المعاملات أقوى عادة لإثبات السعر المتحقق لكنها قد تتأخر وتحتوي متغيرات محدودة؛ الإعلانات تعكس العرض وتوقعات البائع أسرع لكنها تحمل تحيز الاختيار والتكرار.
لا تدمج ملاحظات الإعلان والمعاملة في متوسط واحد بلا تسمية المصدر والمرحلة؛ قارن المتشابه في التاريخ والمنطقة والنوع والمساحة وأظهر فجوة الطلب مقابل السعر المتحقق عندما تتوفر.
صلاحية التقييم وهوية العقار
يجب مطابقة taşınmaz numarası وada/parsel ورقم الوحدة والوصف مع الصفقة، والتحقق من أن الجهة المقيمة مخولة ضمن إطار SPK عندما يكون التقرير مطلوبًا. حوّل موضوع الفحص إلى حقائق يمكن إثباتها: هوية، تاريخ، مبلغ، قيد، مستند أو حالة فنية. TKGM يوضح أن تقارير ما قبل 9 ديسمبر 2024 كانت لها نافذة صلاحية ثلاثة أشهر، بينما Tutar Tespit Belgesi الصادر بعد ذلك التاريخ له صلاحية ستة أشهر؛ كما قد تستلزم تغييرات مؤثرة في العقار أو الطلب تقييمًا جديدًا. مؤشرات TCMB لأسعار المساكن تقدم سياقًا لحركة السوق ولا تعطي قيمة وحدة بعينها.
المهم ليس وجود توقيع أو إعلان فقط، بل أن الشخص الذي تصرف كانت لديه الصفة والصلاحية لذلك التصرف وفي ذلك التاريخ وبذلك النطاق. افصل تاريخ المعاينة وتاريخ التقرير، المنهج والمقارنات، المساحة القانونية والفعلية، القيود والافتراضات، ولا تجعل قيمة واحدة تحل محل فحص الطابو أو المخطط أو حالة البناء. تقرير التقييم لا يُستخدم خارج غرضه وتاريخه وهوية العقار. لكل حقيقة استخدم مصدرًا قادرًا على إثباتها فعلًا، ثم اربط النتيجة بتأثيرها على قرار الشراء أو الملكية أو التكلفة.
من بيانات السوق إلى تدفق نقدي قابل للاختبار
احسب العائد الإجمالي من الإيجار السنوي بالنسبة للسعر، ثم احسب العائد الصافي بعد الشغور والإدارة والصيانة والتأمين والضرائب والرسوم والمصاريف غير القابلة للاسترداد. حوّل موضوع الفحص إلى حقائق يمكن إثباتها: هوية، تاريخ، مبلغ، قيد، مستند أو حالة فنية. في معدل الرسملة استخدم NOI قبل خدمة الدين، وافصل أداء الأصل عن عائد حقوق الملكية بعد التمويل. أي افتراض لنمو الإيجار أو إعادة البيع أو الفائدة يجب اختباره بسيناريوهات بديلة لا برقم واحد. حوّل موضوع الفحص إلى حقائق يمكن إثباتها: هوية، تاريخ، مبلغ، قيد، مستند أو حالة فنية. وتُقرأ هذه المعلومة مع قسم «من بيانات السوق إلى تدفق نقدي قابل للاختبار» قبل اعتماد النتيجة.
المهم ليس وجود توقيع أو إعلان فقط، بل أن الشخص الذي تصرف كانت لديه الصفة والصلاحية لذلك التصرف وفي ذلك التاريخ وبذلك النطاق. تحليل الاستثمار العقاري يحتاج فصل بيانات السوق عن حساب العقار نفسه. TCMB ينشر مؤشر أسعار المساكن لمتابعة تغير الأسعار في سوق السكن، كما بدأ في 2026 نشر مؤشر إيجارات المستأجرين الجدد لقراءة الإيجارات الجديدة بسرعة أكبر من مؤشرات الإيجار التي تشمل عقودًا قائمة. هذه المؤشرات لا تعطي سعر بيع أو إيجار وحدة محددة، لذلك يجب إسنادها إلى مقارنات محلية قابلة للتحقق. لكل حقيقة استخدم مصدرًا قادرًا على إثباتها فعلًا، ثم اربط النتيجة بتأثيرها على قرار الشراء أو الملكية أو التكلفة.
هوية العقار والقيد الجاري
يجب مطابقة الاسم ورقم الهوية أو بيانات الشخص الاعتباري، الولاية والقضاء والحي، ada/parsel، ورقم الوحدة المستقلة إن وجدت. لكل حقيقة استخدم مصدرًا قادرًا على إثباتها فعلًا، ثم اربط النتيجة بتأثيرها على قرار الشراء أو الملكية أو التكلفة. كما يجب قراءة الرهون والحجوزات والشروح وحقوق الارتفاق والقيود قبل الالتزام المالي. Web Tapu يتيح تقديم طلبات معاملات مثل البيع والرهن وانتقال الإرث، لكنه لا يحول نسخة سابقة من السجل إلى إثبات حالي.
عند وجود ممثل، تُفحص وثيقة التمثيل مع هوية الطرف ونطاق الصلاحية ونوع المعاملة. المهم ليس وجود توقيع أو إعلان فقط، بل أن الشخص الذي تصرف كانت لديه الصفة والصلاحية لذلك التصرف وفي ذلك التاريخ وبذلك النطاق. أي اختلاف في الوحدة أو الحصة أو المالك أو قيد جديد يستلزم إعادة مطابقة الملف قبل الدفع أو التوقيع النهائي. سجل الطابو الحالي لدى TKGM هو نقطة البداية لإثبات المالك والعقار، وليس صورة سند قديمة أو وصفًا في إعلان. حوّل موضوع الفحص إلى حقائق يمكن إثباتها: هوية، تاريخ، مبلغ، قيد، مستند أو حالة فنية. حوّل موضوع الفحص إلى حقائق يمكن إثباتها: هوية، تاريخ، مبلغ، قيد، مستند أو حالة فنية. وتُقرأ هذه المعلومة مع قسم «من بيانات السوق إلى تدفق نقدي قابل للاختبار» قبل اعتماد النتيجة.