Değişiklik Kontrolü — Kısıtlı Bölge Statüsü
Kısıtlı bölge statüsü bir kez kontrol edilip dosyanın sonuna kadar değişmez kabul edilecek bir bilgi değildir. Yabancı alıcının işleminde sonuç; tapuda kayıtlı doğru taşınmaza, alıcının kimliğine ve edinimin yapılacağı tarihe bağlı hukuki bir olgudur. Türkiye’de yabancı gerçek kişilerin edinimi kanuni sınırlamalara tabidir; askerî yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yetkili makamların sınırladığı alanlar belirli taşınmazlarda sonucu değiştirebilir. Değişiklik kontrolünün amacı eski kararı hangi kanıtın taşıdığını korumak ve bu kanıtı geçersiz kılabilecek olay oluştuğunda incelemeyi yeniden açmaktır.
Hangi olay gerçek değişiklik sayılır?
Yetkili makamın alanı edinime açan, kapatan veya şartlandıran yeni kararı doğrudan değişikliktir. Bunun yanında ada/parsel numarasının değişmesi, ifraz, tevhit, sınır düzeltmesi veya kadastro yenilemesi gibi teknik olaylar hedef taşınmazın önceki dosyada düşünülen konumdan farklı değerlendirilmesine yol açabilir. Alıcının veya edinim yapısının değişmesi de önemlidir. Bir yabancı gerçek kişi için yapılan kontrol şirket, başka uyruk veya farklı ayni hak için otomatik kullanılamaz. Pazarlama adresinin aynı kalması hukuki verilerin aynı kaldığı anlamına gelmez.
Tarihli bir başlangıç kaydı oluşturun
İl, ilçe, mahalle, ada/parsel, varsa bağımsız bölüm, malik ve konuma ilişkin resmî kontrol sonucu tek bir başlangıç kaydında tutulmalıdır. Kaynağın adı, sorgu tarihi ve kapsamı yazılmalıdır. Karar TKGM genelgesi, talimatı veya sicil beyanı gibi bir belgeye dayanıyorsa belge açıkça tanımlanmalıdır. Tarihsiz ekran görüntüsü veya hangi parsel için alındığı belli olmayan yazışma güçlü kanıt değildir; sonraki denetçi neyin kontrol edildiğini anlayamaz.
İncelemeyi yeniden açan tetikleyiciler
Ada veya parsel değiştiğinde, kadastro sınırı düzeltildiğinde, yeni tapu kaydı geldiğinde, alıcı ya da edinim şekli değiştiğinde ve rezervasyon ile tescil arasında anlamlı süre geçtiğinde kontrol yenilenmelidir. Özellikle iadesiz ödeme öncesi ve edinim uygunluğu işlemin şartıysa tescil günü öncesinde güncel teyit alınmalıdır. Eski dosyada izin ya da bölge sorgusu gerektiği yazıyor fakat güncel uygulama açık değilse de “eskiden uygun görülmüştü” denilmemelidir.
Yeni sonucu değil, farkı kaydedin
Değişiklik kaydı önceki ve sonraki durumu birlikte göstermelidir. Hangi veri değişti, ne zaman öğrenildi, hangi resmî kaynak bunu kanıtladı ve hangi sözleşme veya ödeme belgesi etkilendi açıkça yazılmalıdır. Eski parsel numarası yeni numarayla değiştiyse eski belge silinmez; tarihsel olarak saklanır ve iki numarayı ilişkilendiren resmî belge eklenir. Uygunluk sonucu değişmişse bunun sözleşme, finansman, ödeme ve çıkış hakkına etkisi ayrıca değerlendirilir.
Değişikliği işlem kararına dönüştürün
Bazı değişiklikler kimlik bağlantısı doğrulandıktan sonra maddi etki yaratmaz. Bazıları yalnızca belgelerin güncellenmesini gerektirir. Bazıları imza veya ödemenin resmî teyide kadar durdurulmasını, bazıları ise planlanan edinim yapısının terk edilmesini gerektirebilir. Yapay risk puanları kullanmak yerine somut karar yazılmalıdır. Belirli alıcının belirli taşınmazı edinebileceği güncel kanıtla kurulmamışsa konu açıktır. Yakındaki yabancı malik örneği hedef parsel için kanıt değildir.
Sözleşme ve ödeme bağlantısı
Sözleşme eski ada/parsel bilgilerini içeriyorsa belgeler düzeltilmeden veya resmî bağ kurulmadan bu tanıma güvenilmemelidir. Büyük ödemenin tescil edilebilirliğe bağlı olduğu durumda, bölge statüsünü yeniden belirsiz hale getiren gelişme ödeme kapısını da yeniden açar. Satıcının yazısı, fatura veya rezervasyon formu kanuni kısıtlamayı ortadan kaldırmaz. Parayı serbest bırakan kişi haftalar önceki raporu değil son teyidi görmelidir.
Çelişkiyi hangi kaynak çözer?
Yabancı edinimi bakımından esas, yetkili makamların güncel mevzuat ve kayıt düzenini uygulaması ile TKGM kaynaklarıdır. TKGM yabancılar rehberinde yasal sınırlamaları açıklar; Yabancı İşler Dairesi askerî ve güvenlik bölgeleri sorgularına ilişkin genelge ve talimatları yayımlar. Emlakçı deneyimi veya proje haritası bir soruyu işaret edebilir fakat güncel resmî kayıtla çatışmayı kapatamaz.
Kapanıştan sonra denetim izini koruyun
İlk kontrolü, yeniden inceleme nedenini, yeni sonucu, varsa harita ve numara bağlantısını, işlem etkisi notunu ve nihai kararı kimin verdiğini saklayın. Eski sürümü silmek hata olur; kararın neden değiştiğini açıklayan delil odur. Yeniden satışta bu dosya yararlıdır fakat yeni alıcı yine kendi tarihindeki kurallara göre güncel kontrol yaptırmalıdır.
Kaçınılacak hatalar
Komşu taşınmazda yabancı malik olmasını yeterli görmek, kısıtlı bölgeyi imar planıyla karıştırmak, site adıyla işlem yapmak, parsel değişiminden sonra eski sonucu taşımak ve çelişkili yeni belge geldiği halde istisnayı kapalı tutmak başlıca hatalardır. İyi değişiklik kontrolü olumlu sonuç vaat etmez; dayanağı kalmamış bir varsayım üzerinden işlemin devam etmesini engeller.
Resmî kaynak standardı
Güncel TKGM yabancı edinim rehberi, askerî/güvenlik bölgesi sorgularına ilişkin geçerli genelge ve talimatlar ile Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesi esas alınmalıdır. Statü resmî karar veya kayıt güncellemesiyle değişebileceğinden kontrol gerçek karar tarihinde tekrarlanmalıdır.