Taşınmaz rezervasyon veya kapora ödemesinden önce alıcının sorması gerekenler
Rezervasyon bedeli küçük bir idari adım değildir; satın alma niyetinin mali riske dönüştüğü ilk noktadır. Ödeme öncesinde alıcı dört sorunun yazılı cevabını bilmelidir: parayı kim alıyor, ödeme tam olarak hangi taşınmaza ilişkin, ödemenin taraflar için sonucu nedir ve hangi durumda iade edilir veya kaybedilir. Piyasada kapora, reservation fee veya deposit gibi kelimeler farklı işlevler için kullanılabilir. Bu nedenle yalnızca ödeme adından hareket etmeyin; belgenin ödeme işlevini, tarafları ve sonuçları düzenleyen hükümlerini okuyun.
1. Para hukuken kime ödeniyor?
Satıcının veya rezervasyon bedelini alan işletmenin tam ticaret unvanını alın. Banka hesabının bu kişiye ait olduğunu veya onun adına tahsil yetkisinin yazılı şekilde bulunduğunu doğrulayın. Ödeme çalışana, emlak danışmanına veya başka grup şirketine isteniyorsa bunun yazılı dayanağını sorun. Banka dekontu ile rezervasyon belgesi aynı hukuki ilişkiyi göstermelidir. Birimin hızla satılacağı baskısı, doğrulanmamış hesaba ödeme gerekçesi olamaz.
2. Hangi taşınmazı rezerve ediyorum?
Belge, sonradan başka taşınmazla değiştirilmesini önleyecek ayrıntıda proje ve birim bilgisi içermelidir. Varsa bağımsız bölüm, blok ve kat; mümkünse ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri yazılmalıdır. Kararlaştırılan fiyat, ana ödeme planı, vergi veya masrafın fiyata dahil olup olmadığı ve mobilya gibi unsurlar da belirtilmelidir. Satıcının alıcı onayı olmadan birimi değiştirebildiği form, belirli bir birime bağlı rezervasyon kadar koruma sağlamaz.
3. Bedel iade edilir mi, hangi durumlarda?
Sadece refundable veya non-refundable ifadesini kabul etmeyin. Satıcının vazgeçmesi, tapu engeli, yabancı alıcı uygunluk sorunu, kararlaştırılmış finansman şartının gerçekleşmemesi, birim uyuşmazlığı, kısıtlı bölge nedeniyle edinimin mümkün olmaması veya alıcının korunan bir sebep olmadan vazgeçmesi gibi durumları ayrı ayrı yazın. İade süresi, ödeme yöntemi ve transfer masrafı da belirli olmalıdır. Rezervasyon bedeli satış fiyatından düşülecekse bu açıkça yazılmalıdır.
4. Bu yalnızca rezervasyon mu, yoksa tüketici ön ödemeli konut satışı mı?
Bu sınıflandırma önemlidir. Ticaret Bakanlığı, ön ödemeli konut satışını tüketicinin konut bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği ve satıcının bedelin tamamı veya bir kısmı ödendikten sonra devir veya teslim üstlendiği işlem olarak tanımlar. Bu ilişkide özel korumalar vardır. Tüketiciye sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir ve yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut sözleşmesi kurulamaz. Ayrıca resmî şekil gerekir: kat irtifakı devrinin tüketici adına tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi.
5. Geçerli ön ödemeli konut sözleşmesinden önce para istenebilir mi?
Tüketici mevzuatı kapsamındaki ön ödemeli konut satışında resmî kural açıktır: geçerli sözleşme kurulmadıkça satıcı tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya onu borç altına sokan belge vermesini isteyemez. İşlem gerçekte ön ödemeli konut satışıysa paraya kapora veya rezervasyon denmesi bu kuralı ortadan kaldırmaz. Önce işlem türünü belirleyin; yeni proje tüketici kuralını her ikinci el özel satışa da otomatik taşımayın.
6. Ödemeden önce hangi belgeler kontrol edilmeli?
Mevcut taşınmazda satıcının malikliği, güncel tapu kimliği ve devri etkileyebilecek kayıtları kontrol edin. Ön ödemeli tüketici projesinde yapı ruhsatı, arsa mülkiyeti, bağımsız bölüm planı, net ve brüt alan, teknik şartname, teslim tarihi ve gerekli teminat mekanizmasını inceleyin. Ticaret Bakanlığının Mart 2026 rehberi, proje arsasının tapu müdürlüğünde araştırılmasını ve konut değerini düşürebilecek şerh ve beyanların kontrolünü de özellikle tavsiye eder.
7. Tüketicinin cayma ve dönme hakları nelerdir?
Bakanlık, ön ödemeli konut sözleşmesinde tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabileceğini açıklar. Ayrıca mevzuatta belirlenen şartlar ve zamana göre değişen azami tazminat oranları çerçevesinde 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı vardır. Bu haklar belirli bir tüketici sözleşmesi türüne aittir; her özel kapora veya ikinci el satın almada aynı şekilde varmış gibi anlatılmamalıdır.
8. Emlak işletmesi yetkili mi ve kapora şartı aracılık sözleşmesinde mi?
Taşınmaz ticareti düzenlemeleri alım satıma aracılık sözleşmesinde taşınmaz, satış bedeli, ödeme yöntemi ve bağlanma veya cayma parası ödenip ödenmeyeceği ile şartlarının bulunmasını öngörür. Rezervasyonu emlak işletmesi yönetiyorsa işletme kimliğini, yetki belgesi bilgisini ve rolünü açıklayan sözleşmeyi alın. Kısa bir ofis makbuzu, alıcı-satıcı-aracı ilişkisini tek başına açıklamaya yetmez.
9. Ödeme nasıl yapılmalı?
İzlenebilir bir ödeme kanalı kullanın ve mümkünse transfer açıklamasına sözleşme veya taşınmaz referansı yazın. İmzalı rezervasyon metnini, banka dekontunu ve tahsil teyidini saklayın. Güvenilir kanıt olmadan yüksek nakit ödeme yapmayın. Ticaret Bakanlığı ayrıca taşınmaz Güvenli Ödeme Sisteminin kapsamındaki işlemlerde 1 Ekim 2026 itibarıyla zorunlu başlamasını planladığını açıkladığından, bu tarihten sonraki işlemlerde güncel ödeme prosedürü tekrar kontrol edilmelidir.
Ödeme öncesi kırmızı bayraklar
- Rezervasyon metni gönderilmeden dakikalar içinde ödeme baskısı.
- İşlemde yer almayan kişi adına banka hesabı.
- Belirsiz birim veya satıcının tek taraflı birim değiştirme yetkisi.
- Satıcı veya hukuki engel durumunu düzenlemeden iadesiz kapora.
- Geçerli sözleşme öncesinde tüketici ön ödemeli konut satışında para istenmesi.
- Yapı ruhsatı olmayan tüketici ön ödemeli konut projesi.
- İmzalı nüsha ve izlenebilir dekont vermekten kaçınma.