Satın alma taahhüdünden önce kira ödeme kanıtını sabitlemek
Kiracılı taşınmaz satışında alıcı çoğu zaman aylık kira, düzenli ödeme ve gecikmiş borç konusunda satıcının beyanına güvenir. Bağlayıcı taahhütten önce bu beyanların tarihli bir kanıt paketine dönüşmesi gerekir. Paket gelecekteki kira tahmini değil; hangi dönemde ne kadar paranın, kimden kime ve hangi yöntemle gerçekten ödendiğinin sabit kaydıdır.
Güncel tevsik kurallarına uygun ödeme belgelerini kullanın
Gelir İdaresi Başkanlığının güncel açıklamasına göre konut ve işyeri kiralamalarında kira tutarı ne olursa olsun tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunludur. Havale, EFT, çek, banka veya kredi kartı ve internet bankacılığı işlemleri bu kapsamda kanıt oluşturabilir. Banka şubesinden yapılan ödemede gerekli kimlik/vergi bilgileri ile “kira ödemesi” açıklamasının kullanılması da tevsik bakımından önemlidir. Bu nedenle banka/PTT izi yalnızca pratik ödeme yolu değil, satış incelemesinin temel kanıtıdır.
Ekran görüntüsü yerine ay ay kayıt dondurun
Her kira dönemi için sözleşmesel tutar, ödeme tarihi, tahsil edilen miktar, ödeyen kişi, alıcı hesap ve transfer açıklamasını yazın; altına banka veya PTT belgesini bağlayın. Yalnızca tutarı gösteren kırpılmış telefon ekranı, hesap ve işlem ayrıntılarını gösteren ekstre kadar güçlü değildir. Tek transfer birkaç ayı kapsıyorsa dönemlere dağıtın. Kira ile başka bir kalem aynı transferdeyse tamamını kira geliri gibi kabul etmeyin.
İstisnaları boşluk yaratmadan belgeleyin
GİB açıklamalarında mahkeme veya icra yoluyla yapılan kira tahsilat ve ödemeleri ile ayni ödemelerin bu özel banka/PTT tevsik yükümlülüğünün dışında olduğu belirtilir. Bunun anlamı satış dosyasında delilsiz bırakılabilecekleri değildir. Mahkeme, icra veya ayni edimin değerini açıklayan belgeyi saklayın. İncelemenin amacı kullanılan ödeme yöntemine uygun en güçlü kanıtı korumaktır.
Ödeme çizelgesini kira sözleşmesiyle karşılaştırın
TBK m.314 kira bedeli ve uygulanıyorsa yan giderlerin ödenmesine ilişkin genel kuralı düzenler; sözleşme ve yerel adet ayrıca dikkate alınır. Sabit çizelgeyi imzalı sözleşme ve ekleriyle karşılaştırın: aylık tutar, vade, kiraya veren, kiracı ve ödeme hesabı. Banka transferi para hareketini gösterir, ancak farklı bir kira tutarının hangi nedenle sözleşmesel olarak doğduğunu tek başına ispatlamaz. Değişen tutarın dayanağı ayrıca bulunmalıdır.
Sabitleme tarihinde gecikme ve peşin ödemeyi ayırın
Yalnızca “ödendi/ödenmedi” etiketi kullanmayın. Tahsil edilmiş kira, vadesi geçmiş açık borç, kiracının itiraz ettiği tutar ve icra veya sulh konusu tutarı ayrı gösterin. Gelecek dönemlere ait peşin kira da ayrıca belirlenmelidir. Alıcının finansal modeli tahsil edilmemiş alacağı nakit gelir, gelecek döneme ait peşin parayı da tamamen satıcı geliri saymamalıdır.
Sabit paketin sonradan değiştirilmesini engelleyin
Çizelgeyi, banka/PTT belgelerini ve inceleme tarihini tek bir referans seti olarak saklayın. Sonraki ödeme veya düzeltme yeni olay olarak eklenmeli, eski kayıt üzerine yazılmamalıdır. Böylece ileride farklı ödeme geçmişi ortaya çıkarsa, alıcının taahhüt anında hangi kanıta dayanmış olduğu ve sonradan neyin değiştiği açıkça görülebilir.