Kira Ödeme Kanıtı — Karar Çerçevesi
Sözleşme, banka kanıtları ve tahakkuk çizelgesi toplandıktan sonra alıcı veya malik net karar vermelidir: ödeme geçmişine güvenilerek devam edilebilir mi, ek belge mi gerekir, mutabakat mı değişmeli, yoksa beyan edilen kira gelirine hiç güvenilmemeli mi? Bu çerçeve inceleme notlarını uygulanabilir sonuca dönüştürür. Temel kural, her kararın sözleşme, tahakkuk ve gerçek ödemelerden yeniden üretilebilen bakiyeye dayanmasıdır.
Karar 1: Borcun temeli açık mı?
Önce kira bedelini, vade gününü, para birimini ve sonraki değişiklikleri belirleyin. TBK m.313 kira ödeme borcunu kiracıya yükler; fakat gerçek tahakkuk geçerli sözleşme ve eklerinden çıkar. Tahakkuk tutarı belirsizse borç değerlendirmesine geçmeyin; temel ispatlanana kadar durum “yetersiz bilgi”dir.
Karar 2: Para hareketi uygun kaynaktan kanıtlı mı?
Güncel GİB kurallarını uygulayın. 17 Ekim 2024 tarihli 328 Seri No.lu Tebliğe bağlı resmi rehber, kapsamdaki konut ve işyeri kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT ile tevsikini açıklar ve eski 500 TL konut sınırının kaldırıldığını belirtir. İzlenebilir banka/PTT belgesi varsa devam edin; yalnız ekran görüntüsü veya nakit iddiası varsa ek doğrulama isteyin.
Karar 3: Ödeyen ve alıcı mantıklı mı?
Ödeyen kiracı veya onun adına ödeme yaptığı açıklanabilen kişi olmalı; alıcı da kiraya veren veya yetkili hesap olmalıdır. İsim farkı otomatik ret değildir; bağlantı kanıtı isteyin. Alıcı son anda değişmiş ve değişiklik bağımsız doğrulanamıyorsa “ödendi” veya “ödenmedi” yerine “doğrulama beklemede” kararı verin.
Karar 4: Ödeme doğru tutar ve dönemi kapsıyor mu?
Her transferi kira dönemine atayın. Tutar tahakkukla eşleşiyorsa “ödendi ve kanıtlandı”, kısmi ise kalan bakiyeyle “kısmi”, fazla ise avans veya başka kalem olarak sınıflandırın. Eksik ayı yıllık toplamla veya aynı ayı iki kez atayarak gizlemeyin.
Karar 5: Kira güvence veya yan giderle karışmış mı?
TBK m.342 güvenceyi düzenler; güvence kira değildir. Bir transfer birden çok kalem içeriyorsa tamamını kira geliri saymayın. Dağılım veya destekleyici belge isteyin. Ayrım yapılamıyor ve işlem değerini etkiliyorsa bunu kapanış şartı yapın.
Karar 6: İspatlanabilir temerrüt var mı?
TBK m.315 kira ve muaccel yan gider temerrüdünü düzenler. Kiracıyı borçlu saymadan önce dönem, tahakkuk ve eksik ödeme kanıtlanmalıdır. Satıcı ve kiracı bakiyesi farklıysa hiçbirini otomatik benimsemeyin; kaynak belgelerden ortak çizelge kurup kesin ve tartışmalı tutarı ayırın.
Karar 7: Resmî uyuşmazlık cetvelin anlamını değiştiriyor mu?
Arabuluculuk, dava veya icra varsa muhasebe kaydı tek başına yeterli değildir. 1 Eylül 2023’ten beri 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıkları kural olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir. Süreç aşamasını ve anlaşma veya talebin bakiye üzerindeki etkisini öğrenin. Karar “ihtiyatla devam” veya “mutabakatı beklet” olabilir.
Alıcı karar matrisi
Devam: sözleşme açık, dönemler izlenebilir, alıcı doğrulanmış, farklar kapalı. Şartlı devam: belirli eksikler tapudan önce belge veya mutabakatla kapanabilir. Yeniden fiyatla: gerçek tahsilat beyan edilenden düşük veya borç tahsili zayıf. Uzman görüşü: artışın, mali şartın veya işlemin geçerliliği tartışmalı. Durdur: sahtecilik şüphesi veya işlem için önemli, doğrulanamayan ödeme faaliyeti var.
Satış mutabakatı kararı
Peşin kira, borç, son tahakkuk ve tartışmalı tutarı belirleyin. Açıklanamayan bir “alacağı” alıcıya devretmeyin. TBK m.310 yeni maliki kira ilişkisinin tarafı yapar, fakat satıcıyla alıcı arasındaki ekonomik dağılım kapanış belgelerinde açıkça yapılmalıdır.
Son kapanış kuralı
Cetvele güvenmeden önce başka bir inceleyiciye bakiyeyi yeniden hesaplatın. Aynı rakama ulaşıyor ve her istisnayı açıklayabiliyorsa dosya kapanabilir. Transferin anlamını veya hesap değişikliğini tahmin etmek gerekiyorsa koşul açık kalmalıdır. Amaç sadece bir rakama ulaşmak değil, kanıtla savunulabilir rakama ulaşmaktır.
Sonuç: Karar çerçevesi ödeme kanıtını dekont toplamaktan işlem kapısına dönüştürür. Sonuç devam, şartlı devam, yeniden fiyatlama, uzman incelemesi veya durdurma olabilir. Önemli olan her bakiye ve sonucun belgelerden yeniden kurulabilmesidir.