Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Yapı Ruhsatı Durumu
Yapı ruhsatı hazırlığı, işlem ekibinin belirli bir sonraki adım için güncel yapı ruhsatı durumuna güvenebildiği noktadır. Proje arşivinde herhangi bir ruhsatın bulunması yeterli değildir. Kapora, sözleşme, inşaat ilerlemesine bağlı ödeme, finansman kararı veya devir öncesinde dosya; bugün hangi ruhsatın parseli yönettiğini, hangi onaylı projeye bağlı olduğunu, tadilat/yeniden ruhsat olayı bulunup bulunmadığını ve hangi açık konunun bir sonraki taahhüdü engellediğini göstermelidir.
İşlem kapısını adıyla belirleyin
Her aşama aynı kanıt derinliğini gerektirmez. Küçük ve iade edilebilir rezervasyon öncesinde belediye teyidi tamamlanırken yazılı koşulla ilerlenebilir. İadesiz kapora, ruhsatlı projeyi tarif eden sözleşme, inşaat hakediş/milestone ödemesi, finansman veya tamamlanmamış projede devir öncesinde ruhsat statüsü o eylemi destekleyecek kadar güncel olmalıdır. Dosya karar tarihini ve bu kapı için kabul edilecek belediye teyidinin azami yaşını belirtmelidir; “yakın tarihli ruhsat” gibi belirsiz ifade kullanılmamalıdır.
Asgari hazırlık paketi
Paket, düzenleyen idareyi, ruhsat numarası/tarihini, ada-parseli, yapı/proje tanımını, güncel onaylı proje sürümünü ve dayanılan kapsamı etkileyen her tadilat/ikame ruhsatını göstermelidir. Dosyada tadilat ruhsatı geçiyorsa belge alınmalı ve ilk ruhsatla ilişkilendirilmelidir. İlk ruhsat hükümsüz hâle geldiyse yeniden ruhsat gerekip gerekmediği, sürecin tamamlanıp tamamlanmadığı ve hangi güncel çerçevede ilerlediği yazılmalıdır. Satıcının “belediye projeyi biliyor” sözü kanıt değildir.
Bakanlığın resmî süreç materyali yapı ruhsatını gerekli belgeler ve projelerin onayından sonra ilgili idarece düzenlenen onaylı izin olarak açıklar ve ruhsatın parsele düzenlendiğini belirtir. Bu nedenle hazırlık paketi proje adından önce doğru parseli uzlaştırmalıdır. TKGM Parsel Sorgu parsel kimliğini destekler; ruhsat durumunun kaynağı ise yetkili idaredir.
2026 yeniden ruhsat kontrolü
Bakanlık 1 Temmuz 2026’da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliğini duyurdu ve ruhsatı hükümsüz hâle gelen yapılarda yeniden ruhsatlandırma esaslarını ayrıntılandırdı. Açıklama, ilk ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanıp başlanmadığına göre farklı uygulama unsurları olduğunu belirtir. Bu değişiklikten sonraki bir işlemde hükümsüz ruhsat söz konusuysa, yetkili idare proje için uygulanacak yeniden ruhsat yolunu açıklamadan dosya hazır sayılmamalıdır.
Hazırlığı alıcının ödeme konusu ile bağlayın
Projeden satış veya tamamlanmamış yapıda ruhsat, satış kararında kullanılan proje parametrelerini desteklemelidir: parsel, izin verilen yapı, ilgili kullanım ve satılan bağımsız bölümün dayandığı onaylı sürüm. Satış planında ilk ruhsattan sonra eklenmiş bir bağımsız bölüm/konfigürasyon varsa, sonraki onaylı proje ve tadilat ruhsatının bunu kapsayıp kapsamadığı kontrol edilir. Ödeme inşaat aşamasına bağlıysa ruhsat sorununun o aşamadaki işi hukuken engelleyip engellemediği belirlenir.
Tamamlanmış mevcut binada yapı ruhsatı hukuki/teknik tarihçenin parçasıdır; ancak tamamlanmayı veya kullanım hakkını ispatlayan tek belge gibi kullanılmamalıdır. Yapı kullanma izin belgesi ve fiili yapının projeye uygunluğu ayrı inceleme konularıdır. Burada hazırlık, yapı ruhsatı sorusunun tasarlanan işlem için yeterince kapatılmasıdır.
Kapanması gereken bağımlılıklar
Belediye ruhsatı güncel parsele bağlayamıyorsa; sözleşmedeki ruhsat numarası/tarihi farklıysa; tadilat ruhsatı istenip sunulmadıysa; proje revizyonu var ama idari onayı gösterilmiyorsa; ruhsat hükümsüz ve yeniden ruhsat durumu bilinmiyorsa; kadastro değişimi parsel bağını kopardıysa veya satış kapsamı henüz onaylanmamış sürüme dayanıyorsa işlem kapısı durdurulur ya da yazılı koşula bağlanır. Her açık konunun sorumlusu, gerekli kanıtı ve ticari tarihten önce bir son tarihi olmalıdır.
Geri dönüşü zor adımdan hemen önce son kontrol
Aynı parsel, güncel ruhsat statüsü, en son tadilat numarası/tarihi ve sonucu değiştiren yeni idari karar bulunmadığı yeniden doğrulanmalıdır. Sonuç sorgu tarihiyle saklanır. Aktif ve değişiklik yaşayan bir şantiyede aylar önceki doğrulama, bir zamanlar doğru olduğu için bugünkü hazırlığı kanıtlamaz.
Kapanış standardı
Sonuç operasyonel yazılmalıdır: “A/B parseline ait X numaralı Y tarihli ruhsat [tarih] günü yetkili idarece teyit edildi; Z tadilat ruhsatı dosyada; açık yeniden ruhsat konusu yok; sözleşme/ödeme kapısı ilerleyebilir” veya “güncel tadilat ruhsatı sunulmadı; aşama ödemesi blokeli.” Böylece genel bir yeşil statü önemli ruhsat boşluğunu gizlemez.
Resmî kaynaklar
- Bakanlık — Yapı Ruhsatı / Yapı Kullanma İzin süreçleri.
- Bakanlık — 1 Temmuz 2026 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği.
- Taşınmaza özgü ruhsat/tadilat için yetkili belediye veya idare.
- Parsel kimliği desteği için TKGM Parsel Sorgu.