Apartman ve site yönetimi: kimin karar verdiğini, paranın nasıl toplandığını ve kayıtların nasıl tutulduğunu anlayın
Türkiye’de apartman yönetimi yalnız aidat toplamak ve koridor temizlemek değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu, yönetici, yönetim planı, ortak giderler ve kayıt düzenini oluşturur. Yönetim kalitesi asansör, cephe, güvenlik, ısıtma, bütçe ve satış değerini doğrudan etkiler. Alıcı bina yönetimini dairenin fiziksel durumu kadar dikkatli incelemelidir.
Yöneticinin ne zaman zorunlu olduğunu bilin
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34’e göre anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetim bir malike, dışarıdan kişiye veya üç kişilik kurula verilebilir. Atama, kanundaki sayı ve arsa payı çoğunluğu esasına göre yapılır.
Yönetim planını okuyun
Yönetim planı idare, ortak alan kullanımı ve hak/yükümlülükler için temel belgedir. “Standart” sözünü yeterli saymayın. Otopark, depo, hayvan, ortak tesis, maliyet paylaşımı ve yönetici yetkilerini okuyun. Benzer dairelerin farklı yükümlülüklerini plan açıklayabilir.
Kat malikleri kurulunu anlayın
Birçok karar kurulda alınır. Önceki toplantı tutanakları, katılım, büyük kararlar, itiraz ve ertelenen işleri inceleyin. Birkaç yıllık kayıt, binanın karar alıp bakım yapabildiğini veya sürekli uyuşmazlıkla kilitlendiğini gösterir.
İşletme projesi ve bütçeyi inceleyin
İşletme projesi yıllık tahmini gelir-gider, maliklere düşecek tutar ve avansları gösterir. Bu nedenle eski bir örnek yerine yürürlükteki işletme projesini ve ilgili güncel kurul kararını isteyin; gider, avans ve yönetim kararları dönemden döneme değişebilir.
Aidatın neyi finanse ettiğini anlayın
Güvenlik, temizlik, asansör, bahçe, merkezi sistem, personel, yönetim, sigorta ve tesisler aidattan karşılanabilir. Yalnız aylık rakamı değil bütçe kırılımını isteyin. Havuzlu ve çok asansörlü site çok düşük aidat topluyorsa bakım erteleniyor veya sık ek ödeme alınıyor olabilir.
Gider dağıtımını inceleyin
Her ortak gider aynı yöntemle dağıtılmayabilir. Madde 20, yönetim planı ve giderin niteliği önemlidir. Büyük veya küçük daire satın almadan personel, asansör, ısıtma ve büyük onarım payının nasıl hesaplandığını belgeyle görün.
Ek aidat ve büyük projeleri kontrol edin
Asansör, cephe, çatı, yalıtım ve garaj olağan bütçeyi aşabilir. Geçmiş ek aidatları, onaylı fakat yapılmamış işleri ve bina borcunu inceleyin. Satın alma sonrası kısa sürede büyük çağrı gelebilir.
Kayıt düzenini kontrol edin
Madde 36 yöneticinin karar, protokol, ihtar/tebligat özetleri ve giderleri kaydetmesini ve belgeleri saklamasını ister. Düzenli defter, fatura ve sözleşme yönetimi denetlenebilir yapar. Temel bütçe veya gider belgesinin bulunmaması uyarıdır.
Sigortayı inceleyin
DASK ve varsa ortak alan, sorumluluk veya tesis için ek poliçelerin rolünü anlayın. Tek sigortanın her riski kapsadığını varsaymayın. Güncel teminat, limit, istisna ve yenileme tarihlerini kontrol edin.
Tedarikçi sözleşmelerini inceleyin
Asansör, güvenlik, temizlik, merkezi ısıtma, pompa, jeneratör ve teknik servis yıllık sözleşmeli olabilir. Süre, fiyat artışı, servis seviyesi ve garantiyi okuyun. İyi yönetim yalnız fatura ödemez, bakım geçmişini de tutar.
Gecikmiş aidat ve tahsilatı ölçün
Yüksek alacak bakiyesi nakdi azaltır ve bakımı geciktirir. Gereksiz kişisel veri istemeden toplam gecikme ve tahsilat oranını sorun. Takip yöntemini anlayın. Az sayıda düzenli malikin diğerlerini finanse ettiği bina daha risklidir.
Yönetimi varlık değerinin parçası sayın
Aynı fiyat ve büyüklükte iki daireden biri şeffaf kayıt ve rezervli, diğeri anlaşmazlık nedeniyle onarım erteleyen binada olabilir. İlki oturum, kira ve satışta daha güçlüdür. Yönetim arka plan hizmeti değil, taşınmaz kalitesinin parçasıdır.
Yedek akçe ve nakit dayanıklılığını değerlendirin
Yönetim yalnız yıllık gideri karşılamakla kalmamalı, beklenmedik arıza ve büyük bakım için de makul nakit planı yapmalıdır. Düzenli rezervi olmayan bina, küçük bir teknik arızada bile acil ek aidata başvurabilir. Mevcut banka bakiyesi, yaklaşan sözleşme ödemeleri ve büyük bakım takvimi birlikte okunmalıdır.