تعهد الإخلاء: فحص يوم الإغلاق
وظيفة فحص يوم الإغلاق
يوم نقل الملكية ليس وقتًا مناسبًا لاكتشاف أن أصل تعهد الإخلاء غير موجود أو أن هناك إجراءً جديدًا لم يُذكر. فحص الإغلاق يعيد التحقق من النقاط التي قد تكون تغيرت منذ العناية الواجبة: هل المستأجر ما زال يشغل العقار، هل وقعت دفعات أو اتفاقات جديدة، هل حل تاريخ الإخلاء، هل بدأت وساطة أو إجراءات، وهل النسخة التي راجعها المشتري هي نفسها التي ستُسلّم له؟ الهدف هو تجميد الحالة الواقعية والقانونية لحظة الإغلاق.
الخطوة 1: مطابقة الأصل والنسخة
أخرج أصل التعهد أو أفضل نسخة موثقة وقارنها بالنسخة الموجودة في ملف المشتري صفحةً صفحة. افحص الاسم، العقار، التوقيع، التاريخ، أي كتابة يدوية أو ملحق. لا تقبل استبدال النسخة في آخر لحظة بلا تفسير. سجل رقم النسخة أو وصفها، ومن سلّمها ومن استلمها، وهل الأصل انتقل فعليًا إلى المشتري أو محاميه.
الخطوة 2: تحديث وضع المستأجر
اسأل عن آخر يوم دفع إيجار، آخر تواصل، مفاتيح مسلّمة أو غير مسلّمة، وأي اتفاق لاحق. إذا كان المستأجر قد غادر فعلًا، لا تفترض الإخلاء الكامل قبل فحص الحيازة والمفاتيح والأشخاص والممتلكات المتبقية. إذا بقي، ثبّت أن المشتري يفهم استمرار العلاقة الإيجارية وأن نقل الملكية لا يساوي إخلاءً.
الخطوة 3: فحص التاريخ والمهلة
قارن تاريخ الإغلاق بتاريخ الإخلاء المتعهد به. إذا لم يحل بعد، يجب أن ينتقل مع الملف تقويم واضح ومسؤول متابعة. إذا حل، اطلب مستند الإجراء الذي بدأ وتاريخه ورقم الملف. المادة 352 تربط هذا المسار بفترة شهر من التاريخ المتعهد به؛ لذلك لا ينبغي أن يتم الإغلاق على افتراض غير موثق بأن «هناك وقتًا لاحقًا».
الخطوة 4: مراجعة أي نزاع جديد
اطلب إفصاحًا نهائيًا عن وساطة أو إنذار أو تنفيذ أو دعوى أو اعتراض أو اتفاق تسوية حصل منذ الفحص السابق. طابق ذلك مع المستندات المتاحة قانونًا. إذا ظهرت مفاجأة جوهرية، لا تعاملها كمسألة إدارية؛ أعد فتح قرار المخاطرة والسعر وشروط الإغلاق. المسار الإجرائي في نزاع الإيجار يجب أن يراجعه محامٍ، مع مراعاة نطاق الوساطة الإلزامية والاستثناءات الرسمية.
الخطوة 5: حزمة التسليم
أنشئ قائمة مستندات موقعة تشمل: عقد الإيجار، التعهد، دليل تسليم المأجور الذي يثبت التسلسل، سجل الإيجار، الوديعة، الإخطارات، المراسلات الجوهرية، الوكالات ذات الصلة، وأي ملف وساطة/تنفيذ/دعوى. لا يكفي نقل ملف PDF مبعثر؛ يجب أن يعرف المشتري ما استلمه وما بقي لدى البائع.
الخطوة 6: ربط الفحص بالدفع والتسجيل
إذا كانت الصفقة أو جزء من الثمن يعتمد على تسليم خالٍ أو حدث متعلق بالمستأجر، يجب أن يراجع المحامي صياغة الشرط وآلية الدفع قبل التنفيذ. فحص التعهد لا يمنح فريق البيع صلاحية حجز أموال أو إنشاء آلية قانونية من تلقاء نفسه. المهم أن لا تتعارض تعليمات الدفع مع الواقع المثبت يوم الإغلاق.
أسئلة التوقيع النهائي
- هل أصل التعهد في الحزمة؟
- هل توقيت ما بعد التسليم ما زال مدعومًا بالأدلة؟
- هل تغير الشاغل أو العقد أو الدفع منذ آخر مراجعة؟
- هل حل تاريخ الإخلاء، وإذا نعم فما الإجراء وتاريخه؟
- هل ظهر نزاع أو اتفاق جديد؟
- هل يفهم المشتري سيناريو بقاء المستأجر؟
- هل وقّع الطرفان على قائمة تسليم ملف الإيجار والتعهد؟
نتيجة فحص الإغلاق
صنّف النتيجة: جاهز؛ جاهز مع عنصر متابعة محدد؛ أو غير جاهز ويتطلب إيقاف/تعديل الإغلاق. لا تستخدم كلمة «جاهز» إذا كانت صحة التعهد نفسها مجهولة أو الأصل مفقود أو ملف الإجراء غير مفهومة مرحلته. الهدف من الفحص هو منع انتقال مخاطرة غير مرئية مع الطابو.