Gayrimenkul Seçiminde Güneş ve Cephe Güneş değerlendirmesi yalnız pusula yönü değildir; kat, pencere/balkon yönü, çevre binaların mesafe-yüksekliği, topoğrafya ve farklı saatlerde gerçek gölge incelenmelidir; aynı “güney” etiketi farklı sonuç verir. Mevsimi ayırın: kış güneş açısı ile yaz ısı kazancı farklıdır.
Gün ışığını aşırı ısınma, soğutma ihtiyacı, mahremiyet ve havalandırmayla birlikte değerlendirin. Gerekliyse parsel çevresindeki onaylı/planlı yapılaşmayı inceleyin; bugün açık olan manzara komşu parselde yasal yapı kütlesiyle kapanabilir.
Mevcut ve teklif edileni ayrı kaydedin.
Gerçek erişim ve fiziki inceleme
Çevrede yol eğimi, yaya güvenliği, yağmurda veya gece erişim, otopark ve gerçek yürüme süresi denenir. Coğrafi yakınlık kullanılabilir erişim demek değildir; iyi dekorasyon da uzman incelemesi gerektiren yapısal veya hukuki kusuru ortadan kaldırmaz. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Saha incelemesi yalnız iç mekân bitişlerinden ibaret değildir.
Konu fiziksel duruma ilişkinse belge saha veya mühendislik incelemesinin yerini tutmaz; belge, bağımsız bölümde, binada ve sahada fiilen görülen durumla eşleştirilmelidir. İstanbul’da erişim gerçek güzergâh ve hizmet düzeni üzerinden ölçülmelidir: Metro İstanbul haritalarında işletmedeki ağ ile inşaat halindeki hatları ayırır, İETT ise hat ve durak bilgisi sunar; dolayısıyla gelecekteki bir metro projesi bugün çalışıyormuş gibi fiyatlanmamalıdır. Taşınmaz içinde güneş yönü, havalandırma, gürültü, nem, çatlaklar, zeminler, kapı-pencere, su, elektrik ve servis alanları incelenir; bulgular bina yaşı, bakım ve tadilatlarla ilişkilendirilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Ruhsat, kullanım ve yangın güvenliği
Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Kaçış yolları, alarm ve söndürme sistemleri, test-bakım kayıtları ve açık eksiklerin kapatıldığına ilişkin kanıt incelenir. Bir binanın uygunluğu yalnız yapım yılına indirgenemez. Yapı ruhsatı, gerektiğinde yapı kullanma izin belgesi, onaylı proje, sonraki tadilatlar, fiili kullanım ve bakım geçmişi birlikte incelenir.
Konu fiziksel duruma ilişkinse belge saha veya mühendislik incelemesinin yerini tutmaz; belge, bağımsız bölümde, binada ve sahada fiilen görülen durumla eşleştirilmelidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı açıklamalarında ruhsat ve iskan işlemlerinin konuma göre belediye veya yetkili idare tarafından yürütüldüğünü; proje ve mevzuat uygunluğunun bitirme kalitesinden ayrı bir konu olduğunu belirtir. 22 Mayıs 2026’da periyodik yangın güvenliği kontrollerine ilişkin yeni sistem duyuruldu; kontroller yerel itfaiye veya gerektiğinde yetkilendirilmiş yangın güvenliği uzmanları üzerinden yürütülür ve malik/yöneticilere kontrol yaptırma yükümlülüğü getirir. Kullanım, sistem veya büyük tadilat değiştiyse eski yangın belgesi tek başına yeterli değildir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Sigorta yapısal güvenlikten ayrıdır
Harita belirli bir binanın performans raporu değildir. Bu nedenle sigorta durumu; bina taşıyıcı sistemi, malzeme, tadilat ve yerel zemin koşullarına ilişkin mühendislik incelemesinden ayrı tutulur. DASK poliçesi kapsamı içindeki zorunlu deprem sigortası teminatının varlığını gösterir; binanın yapısal olarak güvenli olduğunu veya sigorta bedelinin piyasa değerine eşit olduğunu kanıtlamaz. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Konu fiziksel duruma ilişkinse belge saha veya mühendislik incelemesinin yerini tutmaz; belge, bağımsız bölümde, binada ve sahada fiilen görülen durumla eşleştirilmelidir. DASK poliçe süresinin bir yıl olduğunu ve her yıl yenilenmesi gerektiğini, yenileme yapılmazsa sorumluluğun poliçe bitiş tarihinde sona erdiğini açıklar. Sigortalı/hak sahibi, adres ve adres kodu, yapı tarzı, yapım yılı, yüzölçümü ve poliçe tarihleri güncel sorguyla eşleştirilmelidir. AFAD’ın yenilenen Türkiye Deprem Tehlike Haritası 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girmiş ve eski “deprem bölgesi derecesi” yerine noktasal tehlike değerlerini kullanmıştır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Güneş ve yön pusula etiketiyle değil sahada test edilir
Plandaki yön okunu otomatik olarak “güneşli daire” sonucuna çevirmeyin. Cephe ve pencere yönünü, oda derinliğini, katı, karşı bina mesafesini ve gölge oluşturan balkon/çıkmaları kaydedin; gün ışığı satın alma için önemliyse farklı saatlerde yeniden gözlemleyin. Kış güneşi daha alçaktır ve kısa yaz ziyaretinde görünmeyen engellemeyi ortaya çıkarabilir. Yaz aşırı ısınmasını, cam niteliğini, dış gölgeleme ve havalandırmayı da inceleyin; güçlü güneş her zaman avantaj değildir ve soğutma yükünü artırabilir. Gözlemi plan ve fotoğrafla eşleştirin, yalnız telefon pusulasına güvenmeyin; iyi değerlendirme yönü gerçek gün ışığı, termal konfor, enerji tüketimi ve odanın kullanım biçimiyle birlikte ele alır.