Kira Artış Varsayımı Kontrolü Temel bilgi Kira artış varsayımı her yıl otomatik tekrarlanan sabit bir yüzdeye değil, piyasa verisine, kira sözleşmesine ve birim tipine dayanmalıdır. Nasıl doğrulanır Nominal kira büyümesini enflasyondan arındırılmış reel büyümeden; piyasa kirasını ise farklı sınırlara tabi mevcut sözleşme kirasından ayırın.
Karara etkisi Artış beklenenden düşük kalır veya kira bir süre sabit kalırsa getiriyi test edin; büyüme duyarlılığı yatırım değerini önemli ölçüde değiştirebilir. Kira artış varsayımı testi Modeldeki kira büyümesinin gerçekçi olup olmadığını test edin.
Varsayımı ilgili 12 aylık TÜFE referansı dâhil yasal artış çerçevesiyle karşılaştırın, mahallenin son 5–10 yıllık fiili kira büyümesini inceleyin, gelecek arzı ve hane satın alma gücünü hesaba katın ve olağanüstü enflasyonu sonsuza taşımak yerine muhafazakâr oran kullanın. Kanıt Mahalle tarihsel kira verisi, resmî TÜFE yayınları ve kullanılan büyüme oranını gösteren nakit akış modeli saklanmalıdır.
Karar kullanımı Kaynak, istikrarlı ekonomide sürekli %10 artışın yanıltıcı olabileceğini ve genel enflasyonun yaklaşık 2–3 puan altında muhafazakâr varsayım örneğini verir. Yasal tavanlar mevcut kiracıya piyasa artışının tam yansıtılmasını da engelleyebilir.
Kaynak büyüme rakamları: PDF istikrarlı ekonomide uzun vadeli %10 kira artışını sorgular, genel büyüme için yaklaşık %2–4 örneği verir ve enflasyonun yaklaşık 2–3 puan altında muhafazakâr varsayım önerir.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Sonuca güvenmeden önce bu kanıtı “Yıla ve malik durumuna bağlı vergiler” incelemesiyle birlikte okuyun.
Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Buradaki hata kullanım hakkını, geçerli depozito/teminat durumunu, tahliye riskini veya uyuşmazlık ve gider sonrası net geliri değiştirebilir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Yıla ve malik durumuna bağlı vergiler
Taşınmazın vergi dosyası tek bir makbuzla ispatlanmaz. Emlak vergisi, vergi değeri, taşınmaz türü ve bulunduğu yere göre belirlenir; GİB 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinde 2025 değerine göre özel bir üst sınır bulunduğunu açıklar. Bu nedenle önemli olduğunda eski tutarı yeni yıla taşımak yerine güncel değer ve borç durumu ilgili belediyeden alınmalıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Kira geliri GİB’in ayrı kurallarına tabidir; tahsil edilen kira, indirilebilecek giderler, seçilen gider yöntemi ve malikin tam/dar mükellef durumu ayrıştırılır. Yatırımdan çıkışta bazı taşınmazların iktisaptan itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması Gelir Vergisi Kanunundaki değer artışı kazancı hükümlerine girebilir; istisnalar ve malik özelindeki durum ayrıca incelenir. Buradaki hata kullanım hakkını, geçerli depozito/teminat durumunu, tahliye riskini veya uyuşmazlık ve gider sonrası net geliri değiştirebilir. Beyanname, makbuz ve maliyet belgeleri hem doğrulama hem yeniden satış hesabı için saklanmalıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir. Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir. Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır. Buradaki hata kullanım hakkını, geçerli depozito/teminat durumunu, tahliye riskini veya uyuşmazlık ve gider sonrası net geliri değiştirebilir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
2026 analitik güncelleme — Kira Artış Varsayımı Kontrolü
Yeni Kiracı Kira Endeksi yeni sözleşme piyasasını ölçer; mevcut sözleşmeye uygulanabilecek artışla otomatik olarak aynı değildir. Yeni piyasa kira artışı, mevcut kiracının hukuki/sözleşmesel artış yolu ve yeniden kiralamadaki boşluğu ayırın; sonsuz sabit oran yerine değişken yıllık yol modelleyin.
TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi için en güncel yayımlanan dönem Temmuz 2026’dır. Endeksleri piyasa yönünü okumak için kullanın; tek bir taşınmazın değerlemesi güncel ve benzer emsallere dayanmalıdır.
Formül / kontrol: Rent growth assumption should be modeled as a scenario path, not one perpetual annual percentage.