Gayrimenkulde Net İşletme Geliri Temel bilgi Net işletme geliri (NOI), boşluk sonrası etkin işletme gelirinden işletme giderlerinin düşülmesidir ve genellikle finansman faizi/borç servisi öncesi hesaplanır. Nasıl doğrulanır Yönetim, rutin bakım, sigorta ve ilgili işletme vergileri gibi varlığın işletilmesine ait giderleri dahil edin; CapEx ve kredi anaparasını ayrı tutun.
Karara etkisi NOI satış sunumundan kopyalanan rakam değil, kira sözleşmeleri, tahsilatlar ve gerçek faturalarla yeniden hesaplanabilir olmalıdır. Net İşletme Geliri (NOI) %100 dolulukta Gross Potential Income (GPI) hesaplayın, boşluk ve tahsilat kaybını düşerek Effective Gross Income (EGI) bulun, ardından emlak vergisi, sigorta, bakım ve mülk yönetimi gibi doğrudan işletme giderlerini çıkarın.
Borç servisi ve malikin kişisel gelir vergisi NOI içine alınmaz. Sonuç işletme performansı ve kapitalizasyonla değerleme için kullanılır.
Kanıt Geçmiş kira tahsilatı, işletme/bakım tabloları ve yıllık vergi-sigorta maliyetleri saklanmalıdır. Karar kullanımı Borç servisi NOI’den sonra nakit akışı hesabında düşülür.
Cap Rate yıllık NOI’nin taşınmazın toplam fiyat/değerine oranıdır; gider sınıflaması tutarlı olmalıdır. Kaynak hesap noktası: GPI, boşluk ve tahsilat kayıpları düşülmeden önce %100 doluluk varsayımıyla başlar.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Sonuca güvenmeden önce bu kanıtı “Yıla ve malik durumuna bağlı vergiler” incelemesiyle birlikte okuyun.
Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. İnceleme, sonuç hak, fiyat, maliyet veya uygulanabilirlik üzerindeki belirli etkiye bağlandığında ve sonradan yeniden doğrulanabilir kanıtla desteklendiğinde değer kazanır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Yıla ve malik durumuna bağlı vergiler
Taşınmazın vergi dosyası tek bir makbuzla ispatlanmaz. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Emlak vergisi, vergi değeri, taşınmaz türü ve bulunduğu yere göre belirlenir; GİB 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinde 2025 değerine göre özel bir üst sınır bulunduğunu açıklar. Bu nedenle önemli olduğunda eski tutarı yeni yıla taşımak yerine güncel değer ve borç durumu ilgili belediyeden alınmalıdır.
İnceleme, sonuç hak, fiyat, maliyet veya uygulanabilirlik üzerindeki belirli etkiye bağlandığında ve sonradan yeniden doğrulanabilir kanıtla desteklendiğinde değer kazanır. Kira geliri GİB’in ayrı kurallarına tabidir; tahsil edilen kira, indirilebilecek giderler, seçilen gider yöntemi ve malikin tam/dar mükellef durumu ayrıştırılır. Yatırımdan çıkışta bazı taşınmazların iktisaptan itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması Gelir Vergisi Kanunundaki değer artışı kazancı hükümlerine girebilir; istisnalar ve malik özelindeki durum ayrıca incelenir. Beyanname, makbuz ve maliyet belgeleri hem doğrulama hem yeniden satış hesabı için saklanmalıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir.
Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir. Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır. İnceleme, sonuç hak, fiyat, maliyet veya uygulanabilirlik üzerindeki belirli etkiye bağlandığında ve sonradan yeniden doğrulanabilir kanıtla desteklendiğinde değer kazanır. Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
2026 analitik güncelleme — Gayrimenkulde Net İşletme Geliri
NOI, finansman ve yatırımcı düzeyi vergilerden önce taşınmazın işletme performansını ölçer. Tahsil edilen kira ve düzenli yan gelirlerden boşluk ve işletme giderlerini çıkarın; kredi anapara/faizi ve satın alma maliyetlerini NOI dışında tutun.
TÜİK verilerine göre Temmuz 2026’da 123.603 konut satıldı; 23.888 satış ipotekli (%19,3), 42.529 satış ilk el ve 81.074 satış ikinci eldi. Yabancılara satış 2.120 adetle toplamın %1,7’sini oluşturdu.
Formül / kontrol: NOI = effective gross income - recurring property operating expenses.