Brüt ve net kira getirisi: taşınmazları eksik tek oranla karşılaştırmayın
Brüt kira getirisi, kira gelirini taşınmaz fiyatına bağlayan en basit ölçüdür; ancak malik giderlerinden sonra elde kalan parayı göstermez. İki daire brüt %6 görünürken aidat, boşluk, yönetim, bakım veya sigorta nedeniyle net nakit çok farklı olabilir. Doğru analiz pay ve paydayı aynı tanımla kurar, sonra teorik kiradan kanıtlanabilir gelire ve malikin gerçek giderlerine geçer.
Brüt getiriyi aynı yöntemle hesaplayın
Yaygın formül yıllık brüt kira ÷ satın alma fiyatıdır. Aylık kira 30 bin, fiyat 6 milyon ise yıllık 360 bin ve brüt getiri %6’dır. Ancak paydanın yalnız sözleşme fiyatı mı yoksa toplam edinim maliyeti mi olduğunu belirtin. Hızlı karşılaştırmada fiyat kullanılabilir; yatırım kararında toplam yatırılan nakit üzerinden de hesap yapın.
En yüksek ilanı değil gerçekçi kirayı kullanın
Bölgedeki en yüksek istenen kirayı garanti gelir saymayın. Konum, büyüklük, durum, bina ve mobilya açısından uygun emsaller kullanın ve ilan ile gerçekleşmiş kira sözleşmesini ayırın. Daire kiralıysa gerçek sözleşme ve ödeme geçmişine bakın. Boş veya yeni birimde geliştirici hedefi yerine bugünkü piyasa verisine dayalı muhafazakâr aralık kullanın.
Boşluk ve kiracı dönüşünü ekleyin
Taşınmaz her zaman kesintisiz on iki ay kiralı kalmaz. Pazarlama, onarım, temizlik, teslim veya uyuşmazlık nedeniyle zaman kaybı olur. Boşluk oranı veya açıkça birkaç hafta/ay eklemek modeli gerçekçi yapar. Yüksek kira isteyen özel birim uzun boşluk nedeniyle güçlü brüt ve zayıf net getiri üretebilir.
Aidat ve ortak gideri kimin ödediğini belirleyin
Bazı kira sözleşmeleri birçok cari gideri kiracıya aktarır; bazı maliyetler malikte kalır. Her bina ücretinin kiracıya geçirilebildiğini varsaymayın. Sözleşme, yönetim planı ve bütçeyi inceleyin. Ek aidat veya büyük ortak iş, kira değişmeden bir yılın net sonucunu ciddi azaltabilir.
Yönetim, pazarlama ve tahsilatı dahil edin
Uzaktaki malik veya profesyonel yönetim kullanan yatırımcı yönetim ücreti, kiracı bulma, ilan, fotoğraf, inceleme ve tahsilat giderini eklemelidir. Kendi yönetiminizin de zaman maliyeti vardır; nakit modelinde en azından doğrudan ödemeleri yakalayın. Kendi yönettiğiniz daireyle mecburen yönetici isteyen daireyi aynı giderle karşılaştırmayın.
Rutin bakım ile sermaye harcamasını ayırın
Musluk tamiri veya klima servisi işletme gideridir; mutfak, çatı veya büyük sistem değişimi sermaye harcamasına daha yakındır. Uzun dönem analizde büyük yenilemeler için yıllık rezerv ayırın. Yeni taşınmaz bakım sıfır değildir; büyük değişim döngüsü sadece daha ileridedir.
Sigorta, belediye vergisi ve idari giderleri ekleyin
DASK, ek sigorta, belediye emlak vergisi ve malikin ödediği tekrar eden muhasebe/idari giderleri koyun. Kira gelir vergisi malikin durumuna ve yürürlükteki kurallara bağlı ayrı analizdir. Önce taşınmazın vergi öncesi net işletme sonucunu, sonra malik vergisini ayrı değerlendirmek yararlıdır.
Taşınmaz getirisini kaldıraçlı özkaynak getirisiyle karıştırmayın
Kredi varsa borç öncesi net getiri ile faiz ve anapara sonrası nakit-on-nakit getiri farklıdır. Önce varlığı borçsuz ölçün, sonra finansmanı ekleyin. Böylece güçlü görünen özkaynak oranının taşınmazdan mı yoksa kaldıraçtan mı geldiği anlaşılır.
Birden fazla senaryo çalıştırın
Temel ve muhafazakâr senaryo kurun: biraz düşük kira, daha fazla boşluk, yüksek bakım ve aidat. Küçük değişiklikte yatırım bozuluyorsa marj zayıftır. Güçlü kiralık, her ay maksimum kirayı varsaymadan da kabul edilebilir kalır.
Nihai karşılaştırmada net getiriyi kullanın
Brüt getiri hızlı eleme için uygundur; net getiri sahipliğin gerçek ekonomisine daha yakındır. Her taşınmaz için aynı tabloyu kurun: fiyat, kira, boşluk, yönetim, malik aidatı, bakım, sigorta, belediye vergisi ve capex rezervi. Sonra net sonucu aynı temelde karşılaştırın. Böylece pazarlama oranı pahalı işletilen varlığı gizleyemez.
2026 yatırım karar güncellemesi — Brüt ve Net Kira Getirisi
Brüt ve net getiriyi birlikte gösterin; farklı soruları yanıtlarlar. Brüt getiri yalnız ilk eleme ölçüsüdür; net getiri boşluk, malik giderleri, yönetim, bakım ve sigorta sonrası işletme ekonomisini ölçer. Gayrimenkuller arasında paydayı tutarlı kullanın: sözleşme fiyatı veya toplam maliyet, karışım değil.
TCMB Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi için en güncel yayımlanan dönem Temmuz 2026’dır. Endeksler piyasa yönü ve göreli değişim için kullanılmalı; belirli bir varlığın değeri veya gerçekleşebilir kirası güncel emsallerle doğrulanmalıdır.
Formül / karar kontrolü: Gross yield = annual contracted/achievable rent / acquisition price; net yield = (rent actually collected - owner-paid operating costs) / all-in acquisition cost.