Sahil Gayrimenkulü Satın Alma Kontrol Listesi Temel bilgi Kıyı taşınmazında kıyı/kenar çizgisi, çekme mesafeleri ve izinli kullanım kararını kontrol edin; denize yakınlık özel yapı veya kullanım hakkı doğurmaz. Nasıl doğrulanır Taşkın veya erozyon maruziyeti, drenaj, kış erişimi ve sigortalanabilirliği değerlendirin; kıyı riski aynı mahalle içinde bile değişebilir.
Karara etkisi Sınırlar, geçiş hakları veya kıyı koruma kuralları farklıysa “denize sıfır” tanımına değil resmi plan ve kısıtlara göre parseli doğrulayın.
Kıyı kenar çizgisi ve kullanım kısıtları
İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Kıyı taşınmazı alımı, Kıyı Kanunu ve yerel planlama bakımından özel inceleme gerektirir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının resmî açıklamalarında sahil şeridi kıyı kenar çizgisinden kara yönünde yatay olarak en az 100 metre olarak tanımlanır ve farklı kullanım/yapılaşma kuralları olan bölümlere ayrılır; ilk elli metrelik bölüm esas olarak planla açık ve kamusal kullanıma ayrılır. Bu nedenle yapının mevcut olması veya ilanda “denize sıfır” yazması hukuki uygunluğu kanıtlamaz.
Onaylı kıyı kenar çizgisi, plan, ruhsat, bağımsız bölüm kullanımı, erişim ve irtifaklar ile varsa koruma, taşkın veya erozyon kısıtları eşleştirilir. Konu fiziksel duruma ilişkinse belge saha veya mühendislik incelemesinin yerini tutmaz; belge, bağımsız bölümde, binada ve sahada fiilen görülen durumla eşleştirilmelidir. Ayrıca tuz/nem etkisi, su yalıtımı, cephe ve bina ekipmanı incelenir; kıyı ortamı hukuki durum düzgün olsa bile bakım döngüsü ve maliyetini değiştirebilir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Kadastro ve uygulanabilir imar durumu
Alan, sınır, cins veya geçit hakkı değiştiyse sonuç ticari haritayla değil TKGM, belediye ve ilgili teknik belgelerle mutabık hale getirilir. Arazi incelemesi ada/parsel, sınırlar ve kadastro kayıtlarından başlar; ardından yetkili idarenin imar ve yapılaşma durumuna geçilir. TKGM Parsel Sorgu parselin yerini ve bazı verilerini görmek için yararlıdır, fakat sınır uyuşmazlığında kadastro belgelerinin veya resmî tespitin yerine geçmez. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
İmar incelemesinde üst ölçekli plan, 1/1000 uygulama imar planı ve parselin gerçek imar durumu birbirinden ayrılmalıdır; ilandaki “konut alanı” ifadesi yeterli değildir. Kullanım kararı, yükseklik, yoğunluk veya yapı hakkı, çekme mesafeleri, yol ve kamu alanı etkileri ile askıdaki ya da yeni plan değişiklikleri kontrol edilir. Konu fiziksel duruma ilişkinse belge saha veya mühendislik incelemesinin yerini tutmaz; belge, bağımsız bölümde, binada ve sahada fiilen görülen durumla eşleştirilmelidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Gerçek erişim ve fiziki inceleme
Taşınmaz içinde güneş yönü, havalandırma, gürültü, nem, çatlaklar, zeminler, kapı-pencere, su, elektrik ve servis alanları incelenir; bulgular bina yaşı, bakım ve tadilatlarla ilişkilendirilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Çevrede yol eğimi, yaya güvenliği, yağmurda veya gece erişim, otopark ve gerçek yürüme süresi denenir. Coğrafi yakınlık kullanılabilir erişim demek değildir; iyi dekorasyon da uzman incelemesi gerektiren yapısal veya hukuki kusuru ortadan kaldırmaz.
Konu fiziksel duruma ilişkinse belge saha veya mühendislik incelemesinin yerini tutmaz; belge, bağımsız bölümde, binada ve sahada fiilen görülen durumla eşleştirilmelidir. Saha incelemesi yalnız iç mekân bitişlerinden ibaret değildir. İstanbul’da erişim gerçek güzergâh ve hizmet düzeni üzerinden ölçülmelidir: Metro İstanbul haritalarında işletmedeki ağ ile inşaat halindeki hatları ayırır, İETT ise hat ve durak bilgisi sunar; dolayısıyla gelecekteki bir metro projesi bugün çalışıyormuş gibi fiyatlanmamalıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.