فحص يوم الإغلاق يختلف عن الفحص الذي أُجري عند الحجز أو قبل أسبوع من موعد الطابو. الغرض منه هو إعادة التحقق من العناصر التي يمكن أن تتغير حتى اللحظة الأخيرة، ثم اتخاذ قرار واضح: الاستمرار، الاستمرار بشرط موثق، أو إيقاف الإغلاق. لا ينبغي أن يتحول ضغط الوقت أو وجود الأطراف في المديرية إلى سبب لقبول معلومة لم تعد مؤكدة.
قبل مغادرة المنزل أو المكتب
ابدأ من رسالة الموعد أو حالة الطلب الرسمية. تأكد من المديرية والوقت ورقم الطلب وأسماء الأطراف. تذكر TKGM أن طلبات معاملات الطابو يمكن أن تُدار عبر Web Tapu وأن ALO 181 قناة للمواعيد والمساعدة، كما تنبّه إلى احتمال تأخر بعض رسائل SMS. إذا كان لديك شك في رسالة أو رابط، تحقّق من القناة الرسمية بدل استخدام نسخة مرسلة من طرف آخر.
راجع قائمة المستندات واحدة أخيرة. الهوية أو الجواز، مستند التمثيل إن وجد، الوثائق المرتبطة بالعقار، DASK للمباني عند انطباقه، متطلبات الأجنبي إن وُجدت، الترجمة أو المترجم عند الحاجة، وأي مستند كان شرطًا للإغلاق. الهدف ليس جمع أوراق أكثر، بل التأكد من أن المستند الصحيح والساري مرتبط بالشخص والعقار والمعاملة الصحيحة.
التحقق من الأشخاص والسلطة في بداية اليوم
قارن اسم البائع بهوية المالك في ملف المعاملة. إذا كان التوقيع بالوكالة، تحقق من أن الوكيل الذي حضر هو الشخص المذكور وأن صلاحية الوكالة تغطي البيع والتصرفات المطلوبة. في الشركات، راجع أن ممثل الشركة يستند إلى سلطة مناسبة للمعاملة. أي اختلاف في الاسم أو رقم الوثيقة أو الصفة يجب ألا يُعالج بالافتراض.
تجميد هوية العقار قبل الدفع
أعد تثبيت بيانات العقار: المحافظة، القضاء، الحي، Ada/Parsel، رقم الوحدة المستقلة وحصة الملكية إن كانت مؤثرة. قارنها بالعقد النهائي وبالوحدة التي عاينتها. إذا كان هناك ملحق أو مخزن أو موقف أو حق تابع مهم للصفقة، تأكد من كيفية ظهوره قانونيًا. لا تسمح بتغيير آخر دقيقة في الوحدة أو السعر أو الملحقات من دون مستند واضح وموافقة واعية.
إعادة فحص السجل والعوائق المتغيرة
إذا كان القرار يعتمد على خلو السجل من رهن أو حجز أو شرح معين، يجب أن يكون التحقق قريبًا من لحظة الإغلاق. ما كان صحيحًا قبل أيام قد لا يكفي إذا كان الخطر قابلاً للتغير. إذا كان هناك رهن اتفق على شطبه، لا تعتبر إيصال سداد القرض وحده دليلًا على شطب القيد؛ المطلوب هو التأكد من النتيجة في المسار الرسمي. وتوضح TKGM أن مستندات بعض عمليات الشطب البنكية تُرسل إلكترونيًا إلى مديرية الطابو.
الوثائق الحساسة للوقت
تحقق من صلاحية أي وثيقة قد تنتهي أو تتأثر بالتاريخ، ومن أن النسخة النهائية هي التي يعتمدها الأطراف. لا تستخدم مسودة عقد قديمة إذا تغيرت الأسعار أو مواعيد التسليم أو توزيع الرسوم. وإذا كان المشتري أجنبيًا، راجع المستندات المطلوبة للحالة الفعلية مثل الجواز، DAB أو المستندات البنكية والتقييم عند انطباق المتطلبات، ولا تفترض أن مستندًا أُعد لصفقة أو وحدة أخرى قابل لإعادة الاستخدام.
الرسوم الرسمية: مبلغ، رقم تحصيل، وإيصال
قبل دفع أي رسم، افصل بين tapu harcı وdöner sermaye وبين المصروفات الخاصة. توضح TKGM في صفحة البيع أن رسم الطابو في البيع يُحصّل من المشتري والبائع كل على حدة بنسبة 20 بالألف على القيمة المعلنة التي لا تقل عن القيمة الضريبية ذات الصلة. كما تتيح خدمة e‑Tahsilat الاستعلام والدفع باستخدام رقم التحصيل المرسل للمعاملة. لا تحول رسومًا حكومية إلى حساب خاص، واحتفظ بإيصال يربط المبلغ بالمعاملة.
فحص الثمن وتعليمات التحويل
أوقف أي تحويل إذا تغيّر IBAN أو اسم المستفيد أو المبلغ في اللحظة الأخيرة من دون تحقق مستقل. طابق تعليمات الدفع مع العقد والهوية البنكية للمستفيد والغرض من التحويل. إذا دُفع جزء سابقًا، احسب الرصيد من مستندات الدفع الفعلية لا من جدول يدوي مجهول المصدر. في معاملات الأجانب، راجع أن DAB وإثباتات البنك ـ عندما تكون مطلوبة ـ تخص المشتري والبائع والعقار والمبلغ الصحيح.
قبل التوقيع: اقرأ ما سيُقر به الطرف
لا تجعل الموعد سببًا لتجاوز القراءة والفهم. راجع الاسم والعقار والسعر والصفة قبل التوقيع. إذا كان أحد الأطراف لا يعرف التركية، تأكد من ترتيبات المترجم المحلف المناسبة. يجب أن يفهم الطرف أثر الإقرار، لا أن يوافق على نص لا يستطيع التحقق منه. أي فرق بين ما في الإقرار وما اتُّفق عليه يجب أن يُحل قبل التوقيع.
لحظة القرار: استمر أم توقف؟
استمر عندما تكون الهوية والسلطة والعقار والسجل والمستندات والرسوم وتعليمات الدفع والشروط المفتوحة متسقة ومثبتة. استمر بشرط فقط إذا كان الشرط مسموحًا ومكتوبًا ويحمي الطرف ولا يتعارض مع طبيعة التسجيل. أوقف الإغلاق إذا ظهر عقار مختلف، ممثل بلا سلطة كافية، قيد غير متوقع، مستند حاسم منتهي أو ناقص، تعليمات دفع غير قابلة للتحقق، أو عدم فهم حقيقي لما سيوقع عليه أحد الأطراف.
بعد التوقيع: لا تغادر قبل إغلاق دائرة الإثبات
تأكد من أن المعاملة أُنجزت في النظام وأن الناتج يتطابق مع المتوقع. اجمع إيصالات الرسوم والدفع والرسائل الرسمية وأي وثيقة نهائية من المعاملة. ثم انتقل إلى التسليم المادي: المفاتيح، العدادات، محضر التسليم، الجرد إن كان العقار مفروشًا، وحالة الإشغال إذا كانت محل اتفاق. التسجيل القانوني والتسليم المادي مرحلتان مرتبطتان لكنهما ليستا الشيء نفسه.
قائمة فحص سريعة في يوم الإغلاق
- رقم الطلب والمديرية والموعد تم التحقق منها رسميًا.
- هويات الحاضرين وصفاتهم متطابقة مع الملف.
- هوية العقار والوحدة لم تتغير عن العقد.
- القيود الحساسة أُعيد فحصها عند الحاجة.
- الوثائق النهائية سارية ومكتملة.
- الرسوم الرسمية معروفة وتم دفعها عبر قناة صحيحة.
- اسم المستفيد وIBAN والمبلغ والغرض من التحويل مطابق.
- لا يوجد شرط جوهري مفتوح جرى إخفاؤه بسبب ضغط الوقت.
- كل طرف يفهم الإقرار قبل التوقيع.
- أدلة التسجيل والدفع والتسليم ستدخل ملفًا واحدًا بعد المعاملة.
FAQ
هل يكفي أن فحصت السجل قبل أسبوع؟
ليس دائمًا. إذا كان القرار يعتمد على عنصر يمكن أن يتغير، مثل قيد أو سلطة أو تعليمات دفع، أعد التحقق قريبًا من الإغلاق.
ماذا أفعل إذا تغير حساب المستفيد صباح يوم الإغلاق؟
لا تستخدم التعليمات الجديدة قبل التحقق المستقل من مصدرها وصاحب الحساب وسبب التغيير ومطابقتها للعقد. تغيير الحساب في اللحظة الأخيرة علامة تتطلب توقفًا للتحقق.
هل دفع الرسوم يعني أن انتقال الملكية تم؟
لا. دفع الرسوم خطوة إجرائية ومالية، أما اكتمال التسجيل فيُتحقق منه من نتيجة المعاملة الرسمية.
هل التسليم المادي جزء من نفس فحص التسجيل؟
يجب تنسيقه معه، لكنه ليس مطابقًا له. قد يكتمل التسجيل بينما تبقى مسائل مفاتيح أو جرد أو إشغال أو عدادات يجب توثيقها بشكل مستقل.
الفحص يوم الإغلاق أداة قرار عملية ولا يغني عن الاستشارة القانونية أو البنكية أو الضريبية المتخصصة عند الحاجة.