تجهيز موعد الإفراغ في الطابو: راجع الصفقة قبل أن تصبح نهائية
موعد نقل الملكية في مديرية الطابو ليس مجرد خطوة إدارية أخيرة؛ هو اللحظة التي تتحول فيها اتفاقات الأطراف إلى تسجيل رسمي. لذلك يجب أن يصل المشتري والبائع إلى الموعد بعد حل هوية العقار، هوية الأطراف، صلاحية الممثلين، القيود المؤثرة، طريقة الدفع والمستندات المطلوبة. تذكر TKGM أن طلبات البيع يمكن أن تبدأ عبر Web Tapu أو القنوات الأخرى المعتمدة، وأن مستندات الهوية والتمثيل وDASK للمباني وبعض المعلومات المالية أو البلدية تدخل في ملف العملية بحسب حالة الطرف والعقار. التحضير الجيد يقلل خطر التأخير أو اكتشاف تناقض جوهري في يوم التوقيع.
أعد تثبيت هوية العقار قبل الموعد
راجع الولاية والقضاء والحي وAda/Parsel ورقم الوحدة المستقلة والصفة المسجلة والحصة التي ستُنقل. طابق هذه البيانات مع العقد الذي تفاوضتم عليه، لا مع إعلان الإنترنت فقط. إذا كانت هناك مواقف أو مخازن أو ملحقات، تأكد هل هي جزء من الوحدة أو حقوق مستقلة أو مشتركة. أي فرق بين ما يعتقد المشتري أنه يشتري وما يظهر في السجل يحتاج حلًا قبل الموعد، لأن التوقيع على عقار مختلف لا يُصلح نية سابقة غير موثقة.
تحقق من هوية الأطراف والممثلين
يطلب TKGM مستندات هوية الأطراف، وإذا كان هناك تمثيل فيلزم مستند التمثيل المناسب مثل الوكالة أو قرار الوصاية. طابق الأسماء وأرقام الهوية أو الجوازات مع الملف. عند وجود وكالة، تأكد أنها تشمل الفعل المطلوب وأنها ما زالت صالحة. الوكالة الأجنبية قد تحتاج Apostille أو تصديقًا قنصليًا وترجمة تركية موثقة بحسب بلد الإصدار ومتطلبات TKGM. لا تنتظر يوم الموعد لتكتشف أن الوكالة لا تسمح بالبيع أو الاستلام.
راجع القيود والرهون مرة أخيرة
قد يتغير السجل بين أول فحص وموعد الإفراغ. لذلك اطلب أو راجع معلومات محدثة عن الرهون والحجوزات والشروح والحقوق العينية أو القيود الأخرى. إذا كان من المتفق رفع رهن قبل أو بالتزامن مع البيع، يجب أن تكون آلية الرفع واضحة. TKGM يوضح أن البنوك يمكن أن ترسل مستند فك الرهن إلكترونيًا في إجراءات معينة؛ المهم هو ألا يفترض المشتري أن القيد سيختفي تلقائيًا من دون إجراء.
جهز DASK والبيانات البلدية المطلوبة
في بيع العقارات ذات صفة البناء، يذكر TKGM وثيقة DASK ضمن مستندات البيع. راجع رقم الوثيقة وعنوان العقار ومدتها، وتأكد من أنها تخص العقار نفسه. كما ترتبط العملية بقيمة الضريبة العقارية البلدية التي ترسلها البلديات إلكترونيًا في النظام وفق الأحكام المعمول بها. لا تستخدم مستندًا قديمًا أو يخص وحدة مجاورة لمجرد أن اسم المشروع متشابه.
اتفق على قيمة البيع وطريقة السداد قبل الوصول
يجب أن تكون قيمة البيع المصرح بها متوافقة مع العقد والقواعد الضريبية والرسوم، وألا تُترك لتفاوض جديد في مكتب الطابو. يذكر TKGM أن رسم البيع يُحسب على القيمة المصرح بها بما لا يقل عن قيمة الضريبة العقارية، وأن المشتري والبائع يتحملان الرسوم وفق القواعد السارية. افصل هذا عن أي عمولة وساطة أو نفقة خاصة. قبل الموعد، حدد متى يتحرك الثمن ومن هو المستفيد البنكي وما الدليل الذي سيُستخدم لإثبات السداد.
لا تغير حساب المستفيد في اللحظة الأخيرة من دون تحقق
إذا تغير IBAN أو طلب البائع تقسيم المبلغ على حسابات مختلفة، توقف وراجع أساس الطلب. يجب أن يرتبط المستفيد بالمالك أو بالتفويض أو بالاتفاق المكتوب. لا تؤكد تغيير الحساب عبر الرسالة نفسها التي أعلنت التغيير؛ استخدم قناة اتصال موثقة سابقًا. احتفظ بإيصال التحويل ومرجعه، لأن مسار المال يجب أن يطابق العقد والصفقة.
راجع متطلبات المشتري الأجنبي فقط إذا انطبقت
قائمة مستندات الأجانب يمكن أن تتضمن جوازًا أو هوية وترجمة عند الحاجة، رقمًا أجنبيًا أو ضريبيًا في الحالات المناسبة، DAB الذي ترسله البنوك عبر القنوات المحددة، ومترجمًا محلفًا إذا كان الطرف لا يعرف التركية. أما تقرير التقييم ومتطلبات الإيصالات البنكية المرتبطة بالجنسية فلها سياقاتها الخاصة، ولا ينبغي افتراض تطبيق كل عنصر على كل شراء أجنبي عادي دون مراجعة القواعد الحالية.
تعامل مع رسائل الموعد والرسوم بحذر
يوضح TKGM أن طلبات ومعاملات الطابو يمكن متابعتها عبر Web Tapu والقنوات الرسمية، وأن الرسائل المتعلقة بالموعد والرسوم جزء من سير العمل. لا تدفع رسومًا بناءً على رابط عشوائي أو رسالة من رقم غير موثوق. طابق رقم الطلب والعقار ومبلغ الرسم مع القنوات الرسمية. إذا ظهرت رسالة تختلف عن الملف أو تطلب تحويلًا إلى حساب شخصي، توقف وتحقق.
احضر قائمة إغلاق صغيرة
قبل مغادرة المنزل للموعد، اجمع الهوية الأصلية، الوكالة عند وجودها، معلومات العقار، DASK عند لزومه، إثباتات الدفع أو الترتيبات البنكية، وأي وثيقة خاصة بالصفقة. احفظ نسخًا إلكترونية منظمة ولكن لا تفترض أنها تغني دائمًا عن الأصل إذا كان الأصل مطلوبًا. تأكد أيضًا من أن هاتفك ورقم الاتصال المستخدم في الطلب متاحان لتلقي الإشعارات.
اقرأ مستند البيع قبل التوقيع
في يوم الموعد، لا تتعامل مع القراءة كإجراء شكلي. طابق اسم المشتري والبائع والعقار والحصة والقيمة وأي بيان مهم. إذا وجدت فرقًا، اطلب تصحيحه قبل التوقيع. المشتري لا يحتاج إلى حفظ كل قواعد التسجيل، لكنه يحتاج إلى التأكد من أن الوثيقة الرسمية تعكس الصفقة التي وافق عليها بالفعل.
اربط الإفراغ بالتسليم
نقل الملكية والتسليم الفعلي قد يحدثان في اليوم نفسه أو في وقت مختلف حسب الاتفاق. إذا كان البائع سيبقى فترة أو توجد مفاتيح وعددات وأثاث، يجب أن يكون محضر التسليم واضحًا ومنفصلًا عند الحاجة. لا تعتبر ظهور اسمك في السجل دليلًا على أن كل الالتزامات المادية قد نُفذت. الموعد الناجح هو الذي يصل إليه الأطراف بملف متطابق، ويخرجون منه بملكية مسجلة ومسار دفع واضح وخطة تسليم موثقة.