تجهيز ملف العائدات لإعادة البيع والخروج من الملكية
عند بيع الشقة، لا يقتصر سؤال العائدات على «هل هذا الشهر مدفوع؟». قد يطلب المشتري الجديد أو البنك أو مستشار نقل الملكية كشفًا حديثًا للدين وخطة الإدارة ومشروع التشغيل وقرارات الملاك وأدلة أي مساهمة استثنائية سبق اعتمادها. لذلك يجب أن يشرح ملف إعادة البيع رصيد الوحدة التاريخي، وكذلك الالتزامات التي أُنشئت بالفعل ولو كان تاريخ استحقاقها بعد نقل الطابو.
أغلق كشف الوحدة عند تاريخ قطع متفق عليه
اطلب من الإدارة كشفًا مؤرخًا للوحدة المستقلة نفسها وطابقه مع إيصالات البائع. افصل المساهمات الشهرية العادية والمتأخرات وبنود التأخير والسلف الاستثنائية ومساهمات المشاريع الرأسمالية والمبالغ المدفوعة مقدمًا. لا تجمع البنود المختلفة في رصيد نهائي واحد من دون تفسير. قد يكون للوحدة رصيد دائن ومع ذلك توجد دفعة مستقبلية لمساهمة سبق اعتمادها، وقد يظهر مبلغ مستحق لم يحِن موعد دفعه بعد.
تكتسب المادة 20 من قانون الملكية الطابقية رقم 634 أهمية لأنها تحدد الأساس العام لتوزيع المصاريف ما لم يوجد ترتيب صحيح مختلف. فبعض مصاريف العاملين توزع بالتساوي، بينما توزع أقساط تأمين العقار الرئيسي وصيانة وحماية وتقوية وإصلاح المشترك وأجر المدير وتشغيل المرافق والسلف المرتبطة بها عادة بحسب حصة الأرض. عند البيع، تحقق من أن كشف الوحدة يستخدم الوحدة وحصة الأرض الصحيحتين وأن أي بند غير اعتيادي مرتبط بفئة المصروف المناسبة.
اشرح للمشتري كيف تم إنشاء العائدات الحالية
أرفق خطة الإدارة الحالية لأن المادة 28 تمنحها أهمية ملزمة في إدارة الملكية الطابقية. كما يجب إرفاق مشروع التشغيل وقرار الملاك المتعلق به. عزز تعديل 22 مايو 2026 بالقانون رقم 7579 دور مجلس الملاك في اعتماد مشروع التشغيل ووضع قواعد للمشروع المؤقت عندما لا يوجد مشروع معتمد. لذلك ينبغي لملف إعادة البيع أن يحدد هل المبلغ الشهري الحالي صادر عن مشروع تشغيل معتمد، أم مشروع مؤقت، أم قرار خاص لاحق.
إذا أرسلت شركة الإدارة مجرد إشعار دفع، اربطه بالقرار أو المشروع الذي أنشأ المبلغ. الإشعار يثبت أن طلب دفع صدر، لكنه لا يشرح وحده الأساس القانوني أو الميزاني.
افصل دين ما قبل البيع عن تكلفة الملكية المستقبلية
يحتاج عقد البيع إلى قاعدة قطع واضحة. إذا اعتُمدت مساهمة استثنائية للواجهة أو المصعد أو السقف أو نظام ميكانيكي قبل البيع لكن أقساطها تستحق بعد النقل، فدوّن تاريخ القرار وإجمالي حصة الوحدة وجدول الدفع. يستطيع الطرفان عندها تحديد من يتحملها أو تعديل السعر. لا ينبغي أن يكتشف المشتري هذه المساهمة في أول كشف يصله بعد الانتقال.
وإذا دفع البائع مبلغًا سنويًا أو ربع سنوي مقدمًا يغطي فترة بعد الإغلاق، فسجّل الرصيد وطريقة التسوية. عدم وجود دين مستحق للإدارة يوم الإغلاق لا يعني تلقائيًا عدم وجود مبلغ يحتاج إلى توزيع بين البائع والمشتري.
استخدم مستندات 2026 الحالية لا وصفًا قديمًا للرسوم
لأن قواعد مشروع التشغيل تغيرت في مايو 2026، قد لا يصف خطاب إدارة قديم آلية الاعتماد الحالية. اعتمد مشروع التشغيل النافذ والقرار الفعلي. وإذا كانت الإدارة تعمل بمشروع مؤقت، اذكر ذلك وحدد الإجراء الذي ما زال ينتظر مجلس الملاك. لا تصف مبلغًا مؤقتًا بأنه عائدات نهائية معتمدة.
محتويات ملف الخروج النظيف
يجب أن يحتوي الملف على كشف وحدة حديث وإفادة رصيد أو دين من الإدارة وخطة الإدارة الأحدث ومشروع التشغيل الحالي وقرار اعتماده وقرارات المساهمات الاستثنائية وإيصالات الدفع ذات الصلة ومصالحة بسيطة حتى تاريخ القطع. وإذا كان هناك نزاع أو اعتراض، أرفقه منفصلًا ولا تقدم المبلغ المختلف عليه كأنه محسوم.
هذه الوثائق تحسن شفافية إعادة البيع من دون وعد غير واقعي بأن العائدات لن تتغير مستقبلًا؛ فالمالك الجديد سيخضع للقرارات الصحيحة اللاحقة. هدف مراجعة الخروج هو إظهار المتأخرات والمشاريع المعتمدة والمبالغ المقدمة وتوزيعها قبل نقل الطابو حتى لا تدخل الشقة الصفقة التالية برصيد إدارة غامض.