房地产投资测算应先统一成本、租金、运营费用和融资的计算口径。以实际收租减运营支出求净经营收入（NOI），再单独处理贷款本息、资本开支和退出现金流；毛收益率、净收益率与投资者自有资金回报不可混为一谈。
先定义投资目标
区分自住、长期出租、短期出租和转售；每种用途的现金流、管理工作和法规要求不同。确定持有期限、可承担的空置期以及是否需要融资，再比较房源。
建立完整成本表
购置总成本包括成交价及实际发生的税费、登记、评估、法律服务、装修和融资费用。持有成本包括管理费、维修、保险、税费和空置期间仍须支付的费用。所有金额记录币种与日期，勿混用名义收益和汇率变化后的收益。
可复核的收益公式
年度毛租金＝月租金×实际收租月数。年度净经营收入＝实际租金收入－运营支出（不含贷款本息）。净经营收益率＝年度净经营收入÷购置总成本×100%。若有贷款，再从净经营收入扣除当期债务偿付，得到融资后现金流；本金偿还与利息支出应分别列示。
情景分析
至少比较基准、空置增加、租金下降、维修支出增加和利率变化等情景。示例：总投入200万土耳其里拉，年实收租金15万，年运营支出3万，则净经营收入12万，净经营收益率为6%；这仅是计算示例，不是市场报价或收益承诺。
退出与核验
出售净回款应扣除实际交易税费、佣金、剩余贷款及必要修缮费用。交易前核对产权、限制登记、建筑许可和可出租用途；税率、融资条件和法规以交易当日官方资料及专业意见为准。