Почему налоги нужно отделять от расходов сделки
Цена объекта — только часть общего бюджета приобретения и владения недвижимостью в Турции. Одни платежи являются налогами или установленными законом сборами, другие — административными услугами, третьи — частными расходами на юриста, перевод или оценку. Сведение всех расходов к одному проценту вводит в заблуждение, поскольку различаются правовая основа, плательщик, срок и ставка.
Руководство основано на официальных источниках Турции, проверенных в августе 2026 года. Правила, льготы, годовые пороги и административные тарифы могут меняться. До подписания сделки или декларации сверяйтесь с GİB, TKGM, муниципалитетом и при необходимости налоговым специалистом.
1. Сбор Tapu: установленный платеж при переходе права
Для обычной возмездной продажи официальные материалы GİB по Закону о сборах указывают отдельный сбор с отчуждающей и приобретающей стороны по 20 промилле, то есть 2% с каждой, от заявленной стоимости передачи/приобретения, но не ниже стоимости недвижимости, используемой для налогообложения сделки. Законный плательщик и частная договоренность сторон о том, кто фактически несет расходы, — разные вопросы.
Не занижайте стоимость ради уменьшения платежа. Декларация должна соответствовать закону, а расхождения между договором, банковскими переводами, валютными документами и Tapu создают налоговый и юридический риск.
2. Сервисный платеж TKGM оплачивается отдельно
В сделке может взиматься отдельная плата оборотного фонда TKGM. Это не сбор Tapu. TKGM публикует ежегодный тариф; тариф 2026 года действует с 1 января 2026 года. Поскольку сумма зависит от действующего тарифа и параметров операции, не используйте фиксированную цифру из старой статьи.
3. Ежегодный налог на недвижимость после покупки
Владение может создавать регулярные обязательства по муниципальному налогу на недвижимость. Сумма зависит от классификации, налоговой стоимости и местных правил, а отдельные ситуации и льготы могут менять результат. Новому владельцу следует определить компетентный муниципалитет, проверить запись объекта и сроки декларации/платежа.
Не смешивайте ежегодный налог с разовым сбором за переход Tapu — это разные обязательства.
4. НДС зависит от конкретной сделки
НДС может иметь значение в отдельных операциях в зависимости от статуса продавца, характера поставки, вида недвижимости и применимой льготы. Не следует считать, что перепродажа между физическими лицами облагается так же, как продажа застройщиком. Льготы для отдельных иностранных покупателей также имеют условия.
Поэтому не указывает одну универсальную ставку НДС для всех покупок. Запросите налоговую структуру конкретного объекта и проверьте ее по действующим правилам GİB.
5. Оценка, DASK, перевод и юридические услуги — расходы, но не все налоги
Сделка может включать оценку, обязательное страхование от землетрясения DASK для зданий, присяжный перевод, нотариальные и доверенные документы, юридическую проверку и банковские комиссии. Для гражданства есть дополнительные требования. Показывайте каждую статью отдельно, чтобы было видно, что установлено законом, что является услугой и что зависит от выбранного специалиста.
6. Доход от аренды — отдельный налоговый вопрос
Само владение и получение аренды — разные налоговые события. Арендный доход может подпадать под правила декларации, годовые льготы/пороги и вычитаемые расходы, которые меняются по годам. Храните договоры, банковские поступления и расходы и проверяйте руководство GİB за соответствующий налоговый год.
Валовая доходность в объявлении не равна чистой доходности после налогов. Учитывайте простой, aidat, управление, ремонт, страхование и применимые налоги.
7. Последующая продажа может иметь последствия по подоходному налогу
GİB публикует актуальные материалы по приросту стоимости при отчуждении недвижимости, включая режим, относящийся в предусмотренных законом случаях к недвижимости, проданной в течение пяти лет. Конкретный результат зависит от способа и даты приобретения, подтвержденной себестоимости, льгот и статуса налогоплательщика. Не заменяйте расчет упрощенной «пятилетней формулой».
Храните документы покупки, официальных расходов и подтвержденных улучшений — это важно для будущего расчета.
8. Условия гражданства и налоговая оценка — разные тесты
Недвижимость соответствует порогу гражданства только при выполнении правил гражданства, но это не отменяет обычные сборы и налоги. Оплата обычных расходов, в свою очередь, не подтверждает право на гражданство. Анализируйте гражданство, Tapu и налоги отдельно, сохраняя согласованность официальных сумм и банковских доказательств.
9. Составьте прозрачную таблицу затрат
До внесения депозита отдельными строками укажите: цену недвижимости; сбор Tapu; сервисный тариф TKGM; оценку; DASK/страхование; перевод/нотариус/доверенность; юридическую проверку; банковские расходы; сборы проекта/управления; подтвержденный НДС или иной налог по конкретной сделке. Пометьте каждую сумму как подтвержденную, оценочную или неприменимую.
10. Вопросы до закрытия
- Какова законная заявленная стоимость и совпадает ли она с доказательствами сделки?
- Кто по закону уплачивает Tapu и о чем стороны договорились коммерчески?
- Каков действующий тариф TKGM для этой операции?
- Применяется ли НДС к данному продавцу/объекту и подтверждена ли льгота?
- Какие муниципальные обязательства начинаются после покупки?
- Каков текущий режим декларации при аренде?
- Какие документы хранить для будущей продажи?
Налоговые правила меняются. Руководство носит образовательный характер и должно проверяться по актуальным источникам GİB, TKGM, муниципалитета и профессиональной консультации.