Проверка муниципального налога на недвижимость в Турции
Emlak Vergisi — ежегодный муниципальный налог по месту нахождения объекта, а не сбор за регистрацию продажи. Для покупателя он важен по двум причинам: официальная налоговая стоимость служит минимальным ориентиром и в процессе расчета титульного сбора, а задолженность перед муниципалитетом влияет на чистоту закрытия. Старый чек или слова продавца не заменяют актуальную выписку по муниципальному счету.
1. Кто является налогоплательщиком
Налоговая администрация указывает собственника, а при наличии права узуфрукта — обладателя этого права; в предусмотренных законом ситуациях при отсутствии собственника и узуфруктуария обязанность может относиться к лицу, владеющему как собственник. При долевой собственности обязательство соотносится с долей, а при совместной собственности действует соответствующее правило совместной ответственности. Поэтому сверяйте собственника, долю и вещные права по тапу с муниципальным налоговым файлом.
2. Налоговая стоимость не является рыночной
Для земли она формируется на основании минимальных стоимостей квадратного метра, установленных в предусмотренном законом порядке по местности и категории. Для зданий учитываются также нормативные затраты строительства на квадратный метр, совместно объявляемые компетентными министерствами, и стоимость земли или земельной доли. Эта стоимость может заметно отличаться от цены продажи, но является официальной базой для ежегодного налога и используется в других финансовых правилах.
3. Ставки и удвоение в метрополиях
На текущей странице GİB базовые ставки составляют 0,1% для жилья, 0,2% для иных зданий, 0,1% для земли и 0,3% для участков под застройку. В границах метропольных муниципалитетов ставки применяются в двойном размере. В Стамбуле это обычно означает 0,2% для жилья, 0,4% для иных зданий, 0,2% для земли и 0,6% для участков под застройку. Сначала проверьте официальную категорию объекта.
4. Сроки платежей
GİB указывает два платежных периода: первый взнос в марте, апреле и мае, второй — в ноябре. Налог уплачивается муниципалитету по месту объекта. Перед покупкой получите состояние текущего года и прошлых задолженностей. Стороны могут распределить экономический расход по договору, однако это не меняет автоматически официальный муниципальный счет.
5. Особые правила 2026 года
Закон № 7566 изменил систему в декабре 2025 года. Общий циркуляр по налогу на недвижимость № 89 разъясняет временную статью 23 и применение минимальных стоимостей земли, определенных в 2025 году для 2026 года. Закон установил специальный предел для рассчитанных значений 2026 года по отношению к значению 2025 года и отдельный механизм для случаев возникновения новой обязанности. Формулировку закона легко неверно превратить в простой коэффициент, поэтому в конкретной сделке используйте официальный расчет муниципалитета и сам циркуляр.
6. Изменен порядок ежегодной переоценки
Закон 7566 изменил статью 29: для соответствующего ежегодного расчета ссылка на половину коэффициента переоценки заменена ссылкой на полный коэффициент переоценки, с применением с 19 декабря 2025 года. Старые тексты, которые продолжают представлять половину коэффициента как постоянное действующее правило, устарели. Для каждого следующего года проверяйте актуальный закон и годовые разъяснения.
7. Задолженность и переход права
GİB разъясняет, что, как правило, переход права не производится при непогашенном подлежащем уплате налоге, кроме установленных законом случаев, включая определенные операции по наследованию, судебным решениям, принудительному исполнению, экспроприации и специальным законам. Наличие записи на прием в земельный реестр не доказывает отсутствие долга. При задолженности получите разбивку по годам, основной сумме и начислениям и сохраните официальное подтверждение оплаты или урегулирования.
8. Файл покупателя
Получите идентификацию объекта, стоимость текущего года, сведения о долге, последние платежи и категорию. Сверьте площадь, долю, адрес и данные ada/parsel с тапу. Если недавно происходило новое строительство, изменение использования, разделение, объединение или смена собственника, проверьте последствия для налоговой обязанности и стоимости.
9. Красные флаги
- Стоимость прошлого года используется для сделки 2026 года без проверки.
- Ежегодный налог называют титульным сбором.
- Квитанцию нельзя связать с конкретным объектом.
- Старый долг не разбит по годам.
- Жилая ставка применяется к коммерческому объекту или земле.
- Используется старое правило половины переоценки.
- Ручной расчет противоречит муниципальному счету.
10. Архив
Храните налоговую стоимость текущего года, выписку о задолженности, квитанции, категорию, уведомления об изменении обязанности и значение, использованное при расчете титульного сбора. Записывайте дату получения каждого документа, чтобы позднее было понятно, какая информация действовала в момент решения.
Частые вопросы
Это тот же сбор, что при продаже? Нет. Emlak Vergisi — ежегодный муниципальный налог.
Когда он платится? Первый взнос — март-май, второй — ноябрь.
Изменились ли правила в 2026 году? Да. Закон 7566 и циркуляр №89 установили специальные правила стоимости и изменили метод ежегодной переоценки.