المرجع الرسمي وما يثبته
مطابقة السجل بالواقع
حدود الدليل
الأثر العملي على القرار
التحقق قبل الالتزام
مصادر أولية ورسمية
حالة إشغال المستأجر
حوّل كل فرق غير محسوم إلى شرط مسمى: الدليل المطلوب، المسؤول، الموعد، وما يحدث إن لم يُغلق الشرط.
قارن الوضع المستندي بالواقع المادي أو المالي أو التشغيلي المرتبط بالموضوع، وسجل أي فرق بلا تفسير قبل الالتزام.
حالة إشغال المستأجر
سجل الجهة المصدرة والمصدر وتاريخ الإصدار أو الاستخراج ورقم النسخة إن توفر، وافصل بين الأصل الحالي والصورة والترجمة والمسودة والنسخة المنتهية أو المستبدلة.
أسئلة تكشف حقيقة الإشغال قبل الشراء
اطلب اسم الشاغل وصفته والأساس الذي يشغل به الوحدة، ثم نسخة العقد الساري وملاحقه وإثباتات السداد وأي إشعارات أو نزاع قائم. اسأل صراحةً هل سيستمر المستأجر بعد البيع أم ستسلَّم الوحدة خالية، وما الدليل والتاريخ المحدد للتسليم. غياب إشارة في الطابو لا يثبت أن العقار خالٍ فعليًا، كما أن وعد البائع بالإخلاء لا يساوي محضر تسليم أو إنهاء موثق. يجب أن تتطابق الوحدة المذكورة في عقد الإيجار مع الوحدة التي سيشتريها المشتري، وأن تُفصل وديعة الإيجار والمتأخرات وأي التزام إخلاء عن بقية وعود الصفقة.
في «أسئلة المشتري حول حالة إشغال المستأجر» تُفحص أصالة المعلومة من جهة الإصدار وسلسلة الحصول عليها، وليس من شكل PDF أو شعار المؤسسة. إذا وصل تغيير في حساب بنكي أو رقم دفع عبر بريد أو رسالة، يُعاد تأكيده بقناة اتصال مستقلة مع الطرف المعروف قبل التحويل؛ وجود عقد صحيح لا يجعل تعليمات الدفع اللاحقة صحيحة تلقائيًا. كما أن الأنظمة الرسمية مثل EİDS أو Web Tapu تثبت عناصر محددة فقط ولا تُستخدم لإضفاء شرعية على بيانات خارج نطاقها. عند الفحص الموضوعي تُحفظ النسخة السابقة والجديدة، وقت الاستلام، المرسل، قناة التحقق ونتيجته، لأن هذا الأثر هو ما يكشف التبديل الصامت أو النسخة المزيفة لاحقًا.
في «أسئلة المشتري حول حالة إشغال المستأجر» لا يكفي وصف الوحدة بأنها «مؤجرة» أو الاعتماد على نسخة عقد بلا متابعة. تُراجع هوية المستأجر، تاريخ بدء العلاقة، الإضافات، الإخطارات، المدفوعات ومحاضر التسليم أو الإخلاء. وزارة العدل توضح أن كثيرًا من منازعات الإيجار أصبحت ضمن الوساطة الإلزامية قبل التقاضي منذ 1 سبتمبر 2023، مع استثناءات إجرائية محددة؛ لذلك وجود نزاع لا يُختزل في رسالة شفوية. إذا كان الموضوع تعهد إخلاء، فتُراجع شروطه وتوقيته والكتابة والتاريخ المحدد وفق قانون الالتزامات ولا يُعامل كضمان آلي. وفي الفحص الموضوعي يجب توثيق الحالة الراهنة لا مجرد التاريخ القديم للعقد.
في «أسئلة المشتري حول حالة إشغال المستأجر» يجب عدم الخلط بين رخصة البناء Yapı Ruhsatı وبين إذن استخدام البناء Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan). الرخصة تتصل بإجازة البناء وفق المشروع، بينما إذن الاستخدام يرتبط بإتمام المبنى وإمكانية استعماله وفق الإجراء المختص. وزارة البيئة تؤكد ارتباط معاملات الرخص والإسكان بمتطلبات فنية وإدارية، كما أن EKB مطلوب ضمن حالات المباني الجديدة. عند الفحص الموضوعي تُطابق أرقام المبنى والوحدة والعنوان والتواريخ مع المشروع والسجل؛ وجود وثيقة باسم مشابه أو صورة غير كاملة لا يكفي لإثبات أن الوحدة محل الصفقة مشمولة فعلًا بالإذن.
في «أسئلة المشتري حول حالة إشغال المستأجر» يجب تحديد الشكل القانوني للمستند بدل افتراض أن كل عقد خاص أو كل ورقة موثقة تُنتج أثرًا واحدًا. قانون كاتب العدل يسمح أيضًا للكتّاب بالقيام بعقود بيع العقار ضمن النظام المقرر، بينما تظل بيانات السجل والهوية والتمثيل حاسمة. إذا استُخدمت وكالة، تُراجع الصلاحيات الخاصة بالبيع أو الشراء أو الثمن أو الرهن بحسب المعاملة، ولا يُفترض أن عبارة عامة تمنح كل سلطة. في الفحص الموضوعي يُحفظ تسلسل النسخ والتصديقات والترجمات والمرفقات؛ فإذا تغيرت صفحة أو رقم أو طرف، يُعاد التحقق قبل الاعتماد على المستند.