ينظم قانون الملكية الطابقية إدارة الأجزاء المشتركة وتوزيع المصاريف والسلف المشتركة بين ملاك الوحدات؛ لذلك يجب مطابقة سجلات الإدارة مع الوحدة المستقلة محل الفحص. وقبل الانتقال إلى خطوة سير العمل التالية يجب مطابقة هذه القاعدة أو البيانات مع دليل رسوم العائدات الشهرية الخاص بالحالة؛ ولا تكفي إفادة عامة عن عقار آخر.
الميزانية وقرارات الإدارة
يجب أيضًا فصل دين الوحدة عن التزام الإدارة المستقبلي وعن مصروف رأسمالي وافق عليه الملاك لكنه لم يُحصّل بعد. رسوم العائدات وإدارة المجمع لا تُفحص من رقم شهري منفرد. يجب قراءة خطة الإدارة، ميزانية الفترة، قرارات الملاك، توزيع المصروفات والسلف، كشف حساب الوحدة، العقود الرئيسية مع الموردين وأي تحصيل استثنائي. رتّب الخطوات بحيث تمنع الخطأ قبل أن يصبح مكلفًا: إثبات الهوية أولًا، ثم الوضع القانوني/الفني، ثم التكلفة والالتزامات، ثم معالجة الفجوات، وأخيرًا إعادة فحص النقاط المتغيرة قبل الدفع أو التوقيع.
في 22 مايو 2026 أعلنت وزارة البيئة تعديلًا يستهدف شفافية رسوم المواقع ونقل سلطة تحديد الرسوم عمليًا إلى قرارات ملاك الوحدات ضمن الإطار الجديد، لذلك تصبح نسخة القرار والميزانية الحالية أهم من رسالة واتساب أو رقم يذكره الوسيط. قيمة الفحص تظهر عندما تتحول النتيجة إلى أثر محدد على الحق أو السعر أو التكلفة أو القدرة على التنفيذ، مع دليل يمكن إعادة التحقق منه لاحقًا. عند انتقال الإدارة، يُراجع رصيد البنك والذمم والمطالبات والموردون والعقود ودفتر القرارات ومواعيد التجديد.
احتياطي مبني على حالة الأصول
احتياطي الصيانة والنفقات الرأسمالية يجب بناؤه من حالة الأصل وخطة الأعمال لا من نسبة ثابتة تصلح لكل مبنى. ابدأ بالمصاعد والأسطح والواجهات والعزل والمضخات والمرائب والأنظمة الكهربائية والميكانيكية ومعدات الحريق، وحدد العمر والحالة وآخر صيانة والعمر المتبقي والتكلفة التقريبية لكل عنصر. رتّب الخطوات بحيث تمنع الخطأ قبل أن يصبح مكلفًا: إثبات الهوية أولًا، ثم الوضع القانوني/الفني، ثم التكلفة والالتزامات، ثم معالجة الفجوات، وأخيرًا إعادة فحص النقاط المتغيرة قبل الدفع أو التوقيع. قارن الخطة مع ميزانية الإدارة والرصيد النقدي والعقود والقرارات المعتمدة، وافصل المصروف الدوري عن الاستبدال الرأسمالي وعن إصلاح طارئ.
إذا أُجل عمل كبير لسنوات، فإن انخفاض المصروف الحالي قد يخفي التزامًا مستقبليًا وليس وفراً حقيقياً. عند تغير عرض المورد أو نطاق المشروع أو تاريخ التنفيذ، أعد حساب العجز والتمويل المطلوب وسهم الوحدة بدل إبقاء النسخة القديمة من الاحتياطي. قيمة الفحص تظهر عندما تتحول النتيجة إلى أثر محدد على الحق أو السعر أو التكلفة أو القدرة على التنفيذ، مع دليل يمكن إعادة التحقق منه لاحقًا.
الوحدة المستقلة وحصة الأرض
في العقار ذي الملكية الطابقية يجب فصل ثلاثة عناصر: حالة Kat İrtifakı أو Kat Mülkiyeti، رقم الوحدة المستقلة، وحصة الأرض arsa payı. انتقال العقار إلى Kat Mülkiyeti يرتبط بوثائق منها yapı kullanma izin belgesi وفق إجراءات TKGM، لذلك لا يجوز مساواة وجود Kat İrtifakı تلقائيًا بإثبات اكتمال البناء أو إذن الاستخدام. رتّب الخطوات بحيث تمنع الخطأ قبل أن يصبح مكلفًا: إثبات الهوية أولًا، ثم الوضع القانوني/الفني، ثم التكلفة والالتزامات، ثم معالجة الفجوات، وأخيرًا إعادة فحص النقاط المتغيرة قبل الدفع أو التوقيع. حصة الأرض ليست رقمًا زخرفيًا؛ فهي جزء من بنية الملكية وقد تدخل في حقوق وتصويتات وتوزيع بعض الالتزامات وإعادة التطوير.
خطأ رقم الوحدة أو الحصة قد يربط المشتري بوحدة مختلفة عن التي عاينها. يجب مقارنة السجل مع مخطط الوحدة المستقلة، وصف المشروع، الاستخدام الفعلي، وخطة الإدارة، وعدم الاكتفاء برقم الباب الموجود على المبنى. قيمة الفحص تظهر عندما تتحول النتيجة إلى أثر محدد على الحق أو السعر أو التكلفة أو القدرة على التنفيذ، مع دليل يمكن إعادة التحقق منه لاحقًا.
هوية العقار والقيد الجاري
كما يجب قراءة الرهون والحجوزات والشروح وحقوق الارتفاق والقيود قبل الالتزام المالي. رتّب الخطوات بحيث تمنع الخطأ قبل أن يصبح مكلفًا: إثبات الهوية أولًا، ثم الوضع القانوني/الفني، ثم التكلفة والالتزامات، ثم معالجة الفجوات، وأخيرًا إعادة فحص النقاط المتغيرة قبل الدفع أو التوقيع. Web Tapu يتيح تقديم طلبات معاملات مثل البيع والرهن وانتقال الإرث، لكنه لا يحول نسخة سابقة من السجل إلى إثبات حالي. عند وجود ممثل، تُفحص وثيقة التمثيل مع هوية الطرف ونطاق الصلاحية ونوع المعاملة.
قيمة الفحص تظهر عندما تتحول النتيجة إلى أثر محدد على الحق أو السعر أو التكلفة أو القدرة على التنفيذ، مع دليل يمكن إعادة التحقق منه لاحقًا. أي اختلاف في الوحدة أو الحصة أو المالك أو قيد جديد يستلزم إعادة مطابقة الملف قبل الدفع أو التوقيع النهائي. سجل الطابو الحالي لدى TKGM هو نقطة البداية لإثبات المالك والعقار، وليس صورة سند قديمة أو وصفًا في إعلان. يجب مطابقة الاسم ورقم الهوية أو بيانات الشخص الاعتباري، الولاية والقضاء والحي، ada/parsel، ورقم الوحدة المستقلة إن وجدت.