Проверка сборов при переходе права собственности в Турции
Расходы на закрытие сделки нельзя брать одной цифрой из объявления, сообщения посредника или старой сделки. При продаже недвижимости существует установленный законом титульный сбор, отдельно могут начисляться сервисные платежи и платежи оборотного фонда TKGM, а налоги и профессиональные расходы регулируются другими правилами. Типичная ошибка — назвать всё это «расходами на тапу». Правильная проверка разделяет каждую сумму, указывает основание и получателя и связывает квитанцию с конкретным объектом, сторонами и заявлением в земельном реестре.
1. Титульный сбор при обычной продаже
По тарифу к Закону № 492 о сборах для обычной продажи действует базовая ставка 20 промилле, то есть 2%, для продавца и 20 промилле, то есть 2%, для покупателя, если к сделке не применяется специальное освобождение или иной режим. Эта ставка не означает, что посредник может собирать произвольную сумму под видом государственного платежа. Начисление должно относиться к официальной заявке. Частная договорённость сторон о том, кто экономически понесёт расходы, не должна смешиваться с официальным расчётом и обязанностью, отражаемой государственным процессом.
2. База — реальная стоимость передачи
TKGM и налоговая администрация указывают, что сбор рассчитывается с заявленной стоимости передачи, которая не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость. Муниципальная стоимость — минимальный порог, а не замена настоящей цене. Получите значение на текущий год и сравните его с фактической договорной ценой. Если реальная цена выше, искусственно заявлять только муниципальный минимум ради снижения сбора рискованно: могут возникнуть доначисление, штраф и проценты. Заявленная сумма должна быть совместима с договором, банковскими переводами и другими документами закрытия.
3. Отделяйте сбор от платежа Döner Sermaye
Сервисный платеж или платеж оборотного фонда TKGM — отдельная статья. TKGM публикует ежегодный тариф; тариф 2026 года действует с 1 января 2026 года. Размер зависит от вида операции и параметров тарифа, поэтому старую фиксированную сумму нельзя сохранять как постоянное правило. Для конкретной сделки откройте действующий тариф, определите нужную услугу и сохраните официальное расчетное или платежное сообщение по заявке.
4. Не называйте другие налоги титульным сбором
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость, налог с арендного дохода, возможный налог с прироста стоимости, DASK, добровольная страховка, оценка, перевод, нотариальные, юридические и брокерские услуги — иные расходы. Они могут возникать рядом с закрытием, но имеют других плательщиков, базу и органы. В смете закрытия для каждой строки укажите орган, основание, обязанную сторону, базу расчёта, срок, платежный номер и квитанцию.
5. Получите муниципальную стоимость текущего года
Поскольку заявленная стоимость не должна быть ниже налоговой, проверьте значение именно для этого объекта и года. Сверьте муниципалитет, квартал, ada/parsel и при необходимости независимый объект. Не используйте автоматически прошлогоднюю справку в новой календарной сделке. Если муниципальный документ и система реестра показывают разные данные, выясните причину до оплаты.
6. Используйте официальные каналы оплаты
TKGM предоставляет e-Tahsilat для сборов и платежей оборотного фонда, связанных с заявкой. Перед оплатой сопоставьте номер взыскания, сумму, вид платежа, сторону и заявку. Просьба передать «государственный сбор» наличными человеку или перевести необъяснимую общую сумму на счёт частной компании является красным флагом. При оплате через представителя требуйте разбивку и официальные квитанции по каждой позиции.
7. Повторная проверка в день закрытия
Перед подписанием ещё раз проверьте окончательную заявленную цену, муниципальный минимум, начисления продавца и покупателя, актуальный сервисный платеж TKGM и действующие платежные номера. Если цена изменилась или заявление отменено и создано заново, старый номер может не относиться к новой операции. После оплаты сохраните квитанцию с датой и ссылкой на заявку и свяжите её с финальной регистрацией.
8. Освобождения проверяются отдельно
Специальные законы или виды операций могут давать освобождение или иной режим. Нельзя переносить льготу одного проекта, юридического лица или операции на обычную продажу. При заявленной льготе запросите конкретное правовое основание и подтверждение его применения к этой стороне, объекту и переходу права.
9. Красные флаги
- Предложение занизить реальную цену только ради уменьшения сбора.
- Муниципальная стоимость или тариф прошлого года.
- Одна сумма без разбивки, смешивающая налоги, услуги и частные расходы.
- Наличный государственный платеж без официального номера и квитанции.
- Платёж не соответствует стороне, объекту или заявке.
- Льгота без специального основания.
- Квитанция по отменённой заявке.
10. Что хранить
Сохраните муниципальную стоимость текущего года, подтверждение реальной цены, официальный расчёт, номера взыскания, квитанции покупателя и продавца, тариф TKGM соответствующего года, документы исправления или возврата. Независимый проверяющий должен иметь возможность восстановить расчёт и доказать связь каждого платежа именно с этой сделкой.
Частые вопросы
Какова базовая ставка при обычной продаже? По действующему тарифу — 20 промилле отдельно для продавца и покупателя, если нет специального правила.
Можно ли заявить муниципальную стоимость, если реальная цена выше? Нет как способ занизить сделку: муниципальная стоимость является минимальным порогом, а декларация должна отражать реальное возмещение.
Входит ли Döner Sermaye в 2%? Нет, это отдельный сервисный платеж TKGM.