交易对手确认 — 抵押与留置状态
针对“抵押与留置状态”的“交易对手确认”实用流程，重点包括证据、时点、记录核对、例外关闭和可审计决策。
与本主题直接相关的已核实事实
- 抵押与留置状态核验指南—已核实事实2： 针对外国买家交易，TKGM列明身份资料、建筑物地震保险以及适用情形下的购汇证明等交易文件。
- 抵押与留置状态核验指南—已核实事实3： 可靠核查应在重大付款前把地块/区块、独立单元编号、产权份额和权利负担与同一套房产逐项匹配。
本指南的目标
交易对手确认 — 抵押与留置状态把可执行的核验流程应用于抵押与留置状态。具体目标是在接受任何重大变更前，将交易对手的说法与登记、合同及已验证沟通渠道核对。信息“存在”本身不足以成为可靠事实；它必须对应正确房产、交易方和日期，并有证据支持，使另一位复核人员以后能够审计决策依据。
何时使用本复核
- 签署改变权利或义务的合同或补充协议之前。
- 付款、变更收款人或账户之前。
- 此前依赖文件出现新版本时。
- 当发生账户、代表、指令或文件发生变化时。
- 数据库与一手文件或官方来源不一致时。
- 信息可能随时间变化时，在最终成交前再次使用。
证据档案
- 保存实际用于决策的来源或文件。
- 记录获取/接收日期和复核人员。
- 把版本对应到正确房产、单元和交易方。
- 文件变化时保留旧版本。
- 记录数据库与一手证据之间的差异。
- 不要用无文件支持的估计填补缺失字段。
一致性测试
- 所有证据是否指向同一房产和单元？
- 交易方身份和法律资格是否一致？
- 日期对当前决策是否足够新？
- 金额、权利和限制是否在记录间一致？
- 是否有重大事实只出现在一个来源且没有解释？
- 自上次复核以来是否发生可能改变决策的变化？
来自官方来源的已核实信息
抵押及权利负担状态
取得显示抵押、查封、注记及其他权利的最新登记。债务偿还或解除承诺并不等于登记中已实际删除。
使用最新官方记录或通知，因为状态可能变化。
付款和交割应以登记状态为准，并在交割日再次核验。
卖方对抵押状态的确认
应要求披露所有声称将被解除的抵押或贷款，包括债权人、金额和清偿方式，再与登记核对。只要负担仍在登记中，“贷款已经结清”就不够。
分别向卖方与债权人确认抵押
卖方说“抵押已经还清”时，应拆成几个可核验事实。先读取登记中的债权人、顺位、担保金额或最高额、日期和其他相关负担；再查看债务余额资料，但银行转账凭证或账户截图不能证明土地登记中的抵押已经注销。若交易必须以注销为条件，应取得能够通过登记程序执行的有效债权人指令。
还要核对代表银行或债权人发言者的权限。分行员工、中介或卖方转发文件并不会自动产生授权。若购房款的一部分直接用于清偿抵押，应事先写明清偿金额、收款主体、注销步骤、卖方余额以及注销无法按计划完成时的处理方式。
完成后取得新的登记记录。若仍有查封、其他抵押或限制，不应笼统把房产称为“无负担”。交易对方确认用于解释清偿流程，最终物权状态仍以更新后的官方登记为准。