可复算的可行性模型
请输入项目数据及来源。公布的回报率区间不用于推算结果。统一币种；年度输入包含您选择的通胀与价格变动。
请输入所有年度数值，不适用项请明确填零。本研究的市场输入尚未获批。
资产处置所得只能计入最后一年；不得重复计算同一次出售。
| 年 | 销量 | 收入 | 运营支出 | EBITDA | 年度折旧 | 项目经营税款 | 营运资金变动 | 后续资本支出 | 退出前自由现金流 | 仅最后一年净资产处置收入 | 营运资金回收 | 项目现金流 | 已付利息 | 扣除利息后税款 | 偿还本金 | 退出时清偿债务余额 | 股权现金流 | 经营盈亏平衡销量 | 经营盈亏平衡收入 | 盈亏平衡产能利用率 % | 自初始投资起项目累计现金流 | 自初始投资起股权累计现金流 | 超出初始股本的累计资金缺口 | 可用于偿债的现金流（模型估算） | 偿债额：利息＋本金＋期末一次性还款 | 偿还后剩余贷款 | 偿债覆盖率（估算） |
|---|
各情景逐年现金流
所有金额均依据您的输入，逐年以模型货币重新计算。超出产能的情景不生成任何虚构数值。
| 情景 | 年 | 收入 | EBITDA | 项目现金流 | 股权现金流 | 超出初始股本的累计资金缺口 | 可用于偿债的现金流（模型估算） | 偿债额：利息＋本金＋期末一次性还款 | 偿债覆盖率（估算） | 经营盈亏平衡状态 |
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| 可复算的可行性模型 | 项目净现值 | 项目内部收益率 | 初始股本的平均年度会计回报率（非现金收益率） | 含退出的回收期 | 最高额外融资需求 | 最低偿债覆盖率 | 经营现金不足以偿债的年份数 | 按申报产能无法达到盈亏平衡的年度数 |
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CSV单位：IRR、ROI、产能利用率和冲击采用百分数（12代表12%）；DSCR为倍数（1.2代表1.2倍）；回收期单位为年。金额使用模型币种。来源复核日期由用户提供，不代表独立核实。
方法 · 5.0
收入=产能×利用率×单价。EBITDA扣除变动成本、固定成本、薪酬和固定能源成本。生产相关能源仅计入单位成本。自由现金流扣除经营税款、后续资本支出和营运资金增加额。对年度正利润征税，不自动结转亏损或应用激励。折旧、营运资金及通胀均由年度输入明确体现。期末全额回收营运资金并清偿剩余借款。净现值使用模型币种的年末现金流，不隐含汇率转换。敏感性变化由您设定且须在产能范围内。小数回收期假设年度内现金流均匀。 若回收依赖年末处置收入或营运资金释放，则记录为该年末。 资产处置所得只能计入最后一年；不得重复计算同一次出售。 年末缺口假定此前正现金流留存；不包括年内资金紧张或新增融资费用，也不重复计算初始股本。 无法计算此情景：假设需求超过已录入的运营产能。请调整假设或提供新增产能依据；此情景不显示收益率。 本指标仅供估算，不代表贷款契约要求：可用现金＝EBITDA－考虑利息后的估算利润税－再投资－营运资本变动。偿债额包括利息、本金及最终一次性还款；不计入出售资产和期末营运资本回收。税额并非已核实的实付税款，也不替代贷款合同定义。 经营盈亏平衡应将所需销量与年度产能比较；理论计算数量不代表实际可达到。
Revenue = capacity × utilization × unit price
EBITDA = revenue − variable costs − fixed costs − payroll − fixed energy
FCF = EBITDA − operating tax − CAPEX − ΔWC
NPV = Σ CF(t)/(1+r)^t
Break-even units = fixed operating costs / (price − variable unit cost)
CFADS (model proxy) = EBITDA − equity cash-tax estimate − subsequent CAPEX − ΔWC
Debt service = interest + scheduled principal + final balloon
DSCR = CFADS / debt service (not a contractual lender ratio)
研究范围与阅读方法
本页是针对该项目的决策模型，而不是通用行业模板。库中的资本和ROI区间仅用于规划比较，并非固定价格或回报承诺。投资前，每项重大假设都应由报价、合同、运营记录或可核验市场来源替代。
本研究专门针对小型建售项目。资本区间 $64,000–$446,000；ROI：9–24% · 规划区间；非财务模型计算结果。成本：土地价格与登记、用途/容积率/高度核验、设计与许可、基础设施接入、建设、融资、营销和延期预备金。 收入：可建/可售面积 × 已核验每平方米售价或租值，并区分土地面积与可开发面积，扣除开发、融资和时间成本。
行业背景
土地价值取决于规划用途、可建性、基础设施、临路条件、容积率以及开发成本与完工价值之间的关系。
项目经济地图
| 维度 | 项目专属变量 |
|---|---|
| 收入引擎 | 可建面积、完工销售/租赁每平方米价值、全成本后开发利润率 |
| 运营KPI | 容积率/允许开发强度、每平方米建造成本、许可与审批状态 |
| 敏感性变量 | 土地每平方米价格、每平方米建造成本、完工销售/租赁每平方米价值 |
| 证据包 | 产权/土地登记与负担、规划/市政文件、供应商/设备报价、近期本地市场对标 |
| 红旗 | 适用许可与合规、债务偿付与融资 |
收入引擎
“小型建售项目”的收入模型不从宣传ROI开始，而从可量化单位开始：可建面积、完工销售/租赁每平方米价值、全成本后开发利润率。每个单位都必须对应可复核的价格、数量和时间。
运营KPI
该项目运营面板应监控：容积率/允许开发强度、每平方米建造成本、许可与审批状态。没有记录或来源的运营假设只能作为情景，不能视为事实。
敏感性变量
该项目敏感性测试重点改变：土地每平方米价格、每平方米建造成本、完工销售/租赁每平方米价值，并把变化传导到盈亏平衡、现金流和收益，而不是孤立的营销百分比。
证据包
接受基准情景前需要的证据：产权/土地登记与负担、规划/市政文件、供应商/设备报价、近期本地市场对标。关键文件缺失时，变量保持“待核验”，不会用隐藏估计替代。
红旗
会降低可信度或触发进一步审查的主要红旗：适用许可与合规、债务偿付与融资。
小型建售项目 — 项目专属财务模型
这些权重只是资本分配规划锚点，并非市场价格或供应商报价。总计100%，在接受基准情景前必须用项目真实证据替换。
模型状态：规划阶段，尚无证据核验 · CAPEX 分配和压力测试属于规划输入，不是已核实报价或真实现金流。登记来源链接不能单独证明特定项目的成本或收益。
规划CAPEX分配
| 维度 | 初始资本占比 |
|---|---|
| 土地购置 | 28% |
| 直接建造 | 52% |
| 设计、专业及许可成本 | 6% |
| 营销与建设期融资 | 7% |
| 执行/流动性准备金 | 7% |
OPEX驱动项
- 持有成本
- 场地安保
- 专业服务费
- 销售与营销
- 融资与持有成本
模型必须包含的KPI
- 每平方米建造成本
- 完工销售/租赁每平方米价值
- 全成本后开发利润率
- 预售
- 去化率
数字压力测试
在录入真实项目数据后将这些冲击施加于基准情景；它们不是市场预测。
| 变量 | 压力变化 |
|---|---|
| 每平方米建造成本 | +15% |
| 完工销售/租赁每平方米价值 | -10% |
| 项目延期 | +6 个月 |
| 预售 | -20% |
如何建立真实可行性模型
1. 建立收入
从可计量经营单位出发，连接真实价格、数量和时间。不要先设目标ROI再反推假设。 可建/可售面积 × 已核验每平方米售价或租值，并区分土地面积与可开发面积，扣除开发、融资和时间成本。
2. 建立成本
区分进入成本/CAPEX、OPEX、营运资金、融资、税费和预备金；重大项目均应有来源和日期。 土地价格与登记、用途/容积率/高度核验、设计与许可、基础设施接入、建设、融资、营销和延期预备金。
3. 建立现金流
将收入和成本转化为月度或季度现金流，显示收付款时间、营运资金需求和盈亏平衡前的资金缺口。
4. 盈亏平衡
根据单位贡献毛利计算覆盖固定成本所需的单位、房晚、吨数、合同或客户数量。
5. 汇率与税
将经营表现与汇率和税务影响分开，并以投资者基础货币衡量；激励资格未核验前不得计入基准情景。
情景矩阵
本项目最敏感变量: 土地每平方米价格、每平方米建造成本、完工销售/租赁每平方米价值
| 情景 | 假设规则 | 变化变量 |
|---|---|---|
| 保守 | 收入更低/更慢、成本更高并包含现实延期，只使用可解释边界。 | 土地每平方米价格、每平方米建造成本、完工销售/租赁每平方米价值 |
| 基准 | 仅使用文件、可比数据或运营记录支持的数字；缺失项明确保留为未核验。 | 产权/土地登记与负担、规划/市政文件、供应商/设备报价、近期本地市场对标 |
| 上行 | 由更高利用率、效率或价格等运营改善解释，不作为购买的核心理由。 | 土地每平方米价格、每平方米建造成本、完工销售/租赁每平方米价值 |
投资前决策门槛
法律与监管
所有权、权利、许可、审批和必要合同存在且可执行/可转让。
市场与需求
终端客户、价格、数量和竞争在实际微观市场中得到证明。
运营与产能
产能、人员、供应商、运营者和进度能够支撑假设收入单位。
财务与现金流
保守情景下现金流、营运资金、税务和债务仍可承受。
资本结构
资金来源、担保、条款、提款与偿还不会把好资产变成脆弱交易。
退出与流动性
存在可信买方或退出机制，并理解所需时间、成本和可转让性。
资本配置地图
不要对所有项目套用同一预备金比例，应根据进度、供应、波动和爬坡风险确定。