مذاکره قیمت ملک

عوامل تصمیم که باید اندازه‌گیری شوند

• نمونه‌های قیمتی همان ریزبازار
• اجاره قابل تحقق و بازده خالص
• دوره خالی و عمق تقاضای واقعی
• عرضه جدید رقیب
• شارژ و هزینه‌های جاری
• نقدشوندگی فروش مجدد و عمق خریدار
• مساحت خالص و کیفیت پلان

نمونه‌های قیمتی همان ریزبازار

۳ تا ۵ ملک واقعاً مشابه از نظر ریزموقعیت، مساحت، سن و وضعیت انتخاب و قیمت آگهی را از قیمت محتمل معامله جدا کنید. تفاوت طبقه، دید، مساحت خالص، شارژ و بازسازی را پیش از نتیجه‌گیری درباره اضافه‌قیمت یا تخفیف تعدیل کنید.

اجاره قابل تحقق و بازده خالص

از اجاره قابل تحقق یک واحد مشابه شروع کنید و خالی‌ماندن، شارژ، نگهداری، مدیریت و مالیات مرتبط را کم کنید. سناریوی محافظه‌کارانه نیز بسازید؛ درآمد خالص پایدار مهم‌تر از بازده ناخالص تبلیغاتی است.

دوره خالی و عمق تقاضای واقعی

مستأجر واقعی مناسب واحد، مدت معمول قرارداد، فصلی بودن تقاضا، موجودی رقیب و مدت خالی ماندن نمونه‌های مشابه را مشخص کنید. در مدل مالی دوره خالی واقع‌بینانه بگذارید و به عبارت کلی «تقاضا بالاست» تکیه نکنید.

عرضه جدید رقیب

پروژه‌ها و واحدهایی را که برای همان خریدار یا مستأجر رقابت می‌کنند بشمارید و پروژه اعلام‌شده را از پروژه‌ای که واقعاً در حال ساخت است جدا کنید. عرضه رقیب زیاد می‌تواند حتی در بازار پرتقاضا زمان خالی ماندن یا فروش مجدد را طولانی کند.

شارژ و هزینه‌های جاری

آخرین صورت شارژ، بودجه مدیریت، خدمات پوشش‌داده‌شده، بدهی‌ها و هزینه‌های فوق‌العاده را بگیرید. مبلغ را سالانه و با مجتمع‌های دارای خدمات مشابه مقایسه کنید و سپس بازده خالص را بسنجید.

نقدشوندگی فروش مجدد و عمق خریدار

خریدار احتمالی خروج و بازه قیمت او را تعریف و موجودی رقیب، زمان واقعی فروش و تخفیف‌ها را بررسی کنید. ملک خوب نیز اگر قیمت بلیت آن از عمق بازار دست‌دوم بیشتر باشد می‌تواند کم‌نقدشونده شود.

مساحت خالص و کیفیت پلان

قیمت را بر اساس مساحت خالص قابل استفاده مقایسه و پلان، مسیر حرکت، بالکن و کارایی اتاق‌ها را بررسی کنید. اختلاف زیاد مساحت ناخالص و خالص می‌تواند قیمت مؤثر هر متر قابل استفاده و کارایی واقعی واحد را به‌طور محسوسی تغییر دهد.